12 de abril de 2022

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As hipóteses em que se admite a penhora de imóvel usado para moradia familiar devem ser interpretadas de maneira restritiva. Logo, o bem de família oferecido como caução em contrato de locação comercial não pode ser penhorado para pagamento de dívida de aluguel.

Casal de idosos ofereceu imóvel como caução em contrato de locação comercial

Com esse entendimento, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial ajuizado por um casal de idosos com o objetivo de evitar a penhora do único imóvel que possuem e no qual residem.

O bem de família foi ofertado como caução para locação comercial em favor de terceiro, o qual ficou dois anos sem pagar aluguel. Para saldar a dívida, o credor pediu a penhora do imóvel, que foi autorizada pela Justiça paulista.

O Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que o casal perdeu o direito de invocar a impenhorabilidade do bem de família no momento em que, de livre e espontânea vontade, ofereceu-o como caução.

Embora a caução não conste nas exceções à impenhorabilidade listadas no artigo 3º da Lei 8.009/1990, o TJ-SP decidiu equipará-la ao instituto da hipoteca, que permite a execução sobre o imóvel oferecido como garantia real.

Esse entendimento seria plenamente aplicável nas hipóteses em que o bem de família é oferecido como fiança, conforme a jurisprudência do próprio STJ e julgamento recente do Supremo Tribunal Federal.

Essa aplicação não pode ser estendida ao caso em que o imóvel é oferecido como caução. Relator, o ministro Marco Buzzi destacou que fiança e a caução são institutos diferentes enquanto modalidades de garantia do contrato de locação.

A caução, embora seja garantia real, não integra as exceções à impenhorabilidade, disse ministro Marco Buzzio

Caução é o instrumento pelo qual o cumprimento de uma obrigação é garantida, por meio de um valor depositado ou bem dado em garantia. Já a fiança é uma garantia pessoal, que vincula a pessoa do fiador a arcar com a obrigação, em caso de dívida.

“Trata-se de mecanismos com regras e dinâmica de funcionamento próprias, cuja equiparação em suas consequências implicaria inconsistência sistêmica”, disse o ministro Buzzi.

Além disso, afirmou que o oferecimento de um bem de família em garantia não implica renúncia à proteção legal conferida ao mesmo. Para afastar a impenhorabilidade, seria necessário comprovar a violação da boa-fé objetiva, conforme já decidiu o STJ.

“A caução levada a registro, embora constitua garantia real, não encontra previsão em qualquer das exceções legais, devendo prevalecer a impenhorabilidade do imóvel, quando se tratar de bem de família”, concluiu o ministro Marco Buzzi.

Com o provimento ao recurso, o caso vai voltar ao TJ-SP, para que analise se o imóvel em questão é, de fato, um bem de família.


REsp 1.789.505

Fonte: STJ