As sociedades de propósito específico (SPEs) com patrimônio de afetação que atuam na atividade de incorporação imobiliária não podem se sujeitar à recuperação judicial, sob qualquer ângulo que se analise.
22 de maio de 2026
SPEs com patrimônio de afetação em incorporação imobiliária não podem se sujeitar à RJ
A conclusão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que negou provimento aos recursos especiais de integrantes do Grupo Rossi, que já foi uma das maiores incorporadoras imobiliárias do país.
O grupo econômico incluiu no polo passivo da recuperação judicial 310 sociedades de propósito específico (SPE). São pessoas jurídicas criadas com a única finalidade de executar um determinado projeto — um prédio ou condomínio que será construído e vendido.
Desde 2022, o STJ vem entendendo que sociedades de propósito específico não podem pedir recuperação judicial porque a inclusão da afetação patrimonial cria um regime incompatível com o procedimento de soerguimento.
Essa jurisprudência foi reafirmada no caso do Grupo Rossi. Por unanimidade de votos, a 3ª Turma afastou uma tentativa de distinção apontada: a de que a recuperação judicial trata de dívidas gerais não ligadas ao patrimônio de afetação das SPE.
A figura do patrimônio de afetação foi criada pela introdução dos artigos 31-A a 31-F na Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) para atacar uma vulnerabilidade do regime das SPE que vinha impactando gravemente o mercado imobiliário.
Essas sociedades eram criadas por empresas controladoras para atuar em determinado procedimento, financiavam as construções, oferecendo como garantia o terreno e o próprio prédio, mas usavam a verba para outros gastos, o que as levava à falência.
Após a alteração legislativa, uma parte do patrimônio geral do incorporador fica separada para ser usada em um empreendimento específico, como uma garantia, a qual deve ser averbada em termo levado a efeito no Registro de Imóveis.
O interesse das SPE pela recuperação judicial cresceu a partir da crise econômica de 2014, com a crescente inadimplência dos compradores de imóveis e o aumento de distratos, com o consequente impacto negativo na contabilidade.
Nenhuma hipótese
Ao STJ, o Grupo Rossi sustentou que apenas 7 das 310 SPEs têm patrimônio de afetação, que não será envolvido na recuperação judicial porque as obras foram concluídas.
Relator do recurso especial, o ministro Humberto Martins ofereceu voto direto para apontar que não há nenhuma hipótese de cabimento de recuperação judicial para sociedades de propósito específico.
Em voto-vista, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva abordou a tentativa de diferenciação feita pelo Grupo Rossi. Questionou, por exemplo, por que incluir as SPE na recuperação judicial se as obras já foram concluídas e entregues, restando a quitação do financiamento.
“Ora, se é assim, não há mais previsão de entrada de dinheiro para as SPEs, de modo que seria de se questionar como ela poderia, a partir da reestruturação, arcar com os pagamentos desses créditos. Em outras palavras, como a SPE iria demonstrar a sua viabilidade econômica aos credores?”
O maior problema é que admitir a recuperação judicial para a parcela dos créditos não submetidos ao patrimônio de afetação tornaria impossível que ela se processasse em consolidação substancial.
“Se não há mais como a sociedade gerar ativos, a recuperação da SPE precisa se dar necessariamente em consolidação substancial com as demais sociedades do Grupo Rossi, invertendo a lógica de como a lei de recuperação foi estruturada, impondo-se aos credores das outras sociedades as dívidas de uma sociedade confessadamente deficitária”, explicou.
Proteção do mercado
O ministro Villas Bôas Cueva acrescentou que a recuperação judicial do grupo ainda dependeria da extinção do patrimônio de afetação. É com sua incorporação ao patrimônio geral que se poderia ter noção da viabilidade econômica do devedor.
Isso cria um cenário perigoso em que o processo de soerguimento pode ser iniciado retratando um falso patrimônio positivo ou negativo, o que abriria risco de as SPEs contaminarem a recuperação judicial de todo o grupo.
Por fim, há o fato de que as dívidas não atreladas ao patrimônio de afetação decorrerem, principalmente, de ações de responsabilidade civil e indenização ajuizadas em face das SPEs com patrimônio de afetação, por atraso nas obras ou vícios construtivos.
Incluir essas dívidas na recuperação judicial as submeteria ao plano aprovado pelos credores, com deságios e condições diferenciadas de quitação que criariam incentivos negativos para o mercado imobiliário, de acordo com o ministro.
“Haveria mais estímulo para a antecipação de resultados (método POC -Percentage of Completion) com distribuição de dividendos antes da efetiva entrega das unidades imobiliárias, o que pode gerar falta de dinheiro para a conclusão das obras dentro do prazo inicial, ou sua entrega fora das estipulações contratuais. A insuficiência do patrimônio de afetação já exposta pela crise de 2014 iria apenas se agravar.”
REsp 2.205.476