O Superior Tribunal de Justiça ainda tem a possibilidade de amenizar os impactos da posição segundo a qual é possível penhorar um imóvel para quitar dívida de condomínio, mesmo que financiado por contrato com cláusula de alienação fiduciária

18 de março de 2025

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2ª Seção do STJ vai fixar tese vinculante sobre penhora de imóvel com alienação fiduciária para quitar dívida de condomínio

Essa orientação foi firmada pela 2ª Seção da corte no julgamento de três recursos especiais, no último dia 12. Esse tema será julgado sob o rito dos recursos repetitivos, ainda sem data marcada. A tese a ser fixada será vinculante.

Como mostrou a revista eletrônica Consultor Jurídico, essa posição afeta o mercado imobiliário por acrescentar um risco ao financiamento por meio da alienação fiduciária.

Nesse tipo de contrato, o banco que concede a verba financiada se torna proprietário do bem, como garantia, mas a posse fica com o comprador, na condição de devedor fiduciante. A propriedade só é transferida quando a última parcela é quitada.

Há ao menos três pontos que podem contribuir para uma melhor definição da tese vinculante, segundo o advogado Rubens Carmo Elias Filho. Ele atuou no julgamento representando a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis como amicus curiae (amiga da corte).

São questões que permitiriam compatibilizar a posição do STJ, conferindo ao condomínio a necessária celeridade para cobrar a dívida, mas sem afetar demasiadamente o custo e o acesso ao crédito.

Condições para a penhora

O primeiro e mais importante ponto é esclarecer que a penhora só é possível após o esgotamento de outros meios de constrição. Seria o caso de o condomínio buscar, primeiro, a penhora online de valores, de bens móveis e até de outros imóveis ou ativos.

Isso evitaria o aumento irrazoável de penhoras de imóveis alienados fiduciariamente, na tentativa de cobrar dívidas com valores muito inferiores ao valor nominal do bem.

O segundo ponto a ser definido é quanto à necessidade de o credor fiduciário (o banco que financiou a compra do imóvel) compor o polo passivo da execução da dívida de condomínio. Essa inclusão vai resultar em custos advocatícios, processuais e de sucumbência.

Para Rubens Carmo Elias Filho, isso não é necessário. Basta que, se houver a penhora do imóvel, o credor fiduciário seja intimado, podendo quitar a dívida de condomínio ou, em caso de leilão, ter reservado seu crédito após o pagamento das dívidas preferenciais.

Para quem valerá

O terceiro e último ponto é quanto à possibilidade de modulação dos efeitos da tese repetitiva. Essa discussão será necessária porque há casos em que a penhora do imóvel para quitar a dívida de condomínio já foi recusada.

A alternativa a essa posição do STJ seria permitir a penhora apenas do direito real de aquisição — ou seja, do direito de assumir a propriedade do bem. É possível, portanto, que o tema já esteja precluso.

Esse e outros pontos poderão ser alegados por causa do julgamento dos repetitivos na 2ª Seção. A relatoria é do ministro João Otávio de Noronha. O tema é conhecido do colegiado, que promoveu audiência pública sobre ele em 2024.

REsp 1.874.133
REsp 1.883.871

• Por Danilo Vital – correspondente da revista Consultor Jurídico em Brasília.

Fonte: Conjur

STJ decide que ex-esposa tem direito à meação do crédito de expurgos inflacionários relacionados a dívida contraída durante o casamento em comunhão universal de bens

17 de Março de 2025

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que uma ex-esposa tem direito à meação do crédito decorrente de pagamento a maior que só foi reconhecido após a separação judicial, embora se refira a operação financeira contratada e vencida durante a vigência do casamento no regime da comunhão universal de bens.

De acordo com o processo, a ex-esposa do falecido opôs embargos de terceiro em que pediu o reconhecimento da meação de valores correspondentes aos expurgos inflacionários que incidiram sobre uma cédula de crédito rural, relativa a financiamento tomado e pago na década de 1990, quando eles ainda eram casados em comunhão universal.

O Tribunal de Justiça do Tocantins (TJTO), dando provimento à apelação da ex-esposa, reconheceu seu direito à meação do crédito. Em recurso ao STJ, o espólio sustentou que o direito à restituição de parte da correção monetária paga ao banco – a qual foi objeto de expurgo determinado judicialmente – surgiu apenas depois da separação do casal, de modo que a ex-esposa não teria direito à divisão do valor.

Natureza solidária justifica a divisão do crédito pelos cônjuges

A relatora, ministra Nancy Andrighi, lembrou que, no regime de comunhão universal de bens, há uma verdadeira confusão entre o patrimônio adquirido por cada um dos cônjuges, de modo que, se um deles contrata financiamento bancário, ambos respondem pela dívida contraída, na forma de coobrigação.

A ministra reforçou que esse regime de bens “pressupõe o esforço comum do casal para a aquisição do patrimônio e o cumprimento das obrigações, mesmo que assumidas por um dos cônjuges”, sendo a dívida incomunicável apenas quando comprovado que ela não foi revertida em benefício da família.

Por isso, Nancy Andrighi enfatizou que, diante da natureza solidária do regime, caso seja reconhecido o direito à restituição de valor pago a mais por uma obrigação do casal vencida durante o casamento, ambos os cônjuges terão direito a receber a diferença.

Não pode haver enriquecimento sem causa

A relatora ressaltou que, caso não seja observado o direito à indenização de ambas as partes, haverá enriquecimento sem causa de quem receber sozinho os valores que tiveram como fato gerador a cédula de crédito adquirida e quitada durante o casamento.

“Faz jus à restituição dos expurgos inflacionários a embargante, tendo em vista que ambos os cônjuges anuíram com a cédula de crédito rural quando unidos pelo regime da comunhão universal, mesmo que reconhecido o benefício após a separação judicial. Do contrário, estar-se-ia diante de enriquecimento sem causa do embargado”, declarou.

“Uma vez presumido o esforço comum na aquisição do patrimônio e, desse modo, reconhecida a corresponsabilidade pelas obrigações assumidas, ambos terão direito à indenização dos valores pagos a maior, para recomposição do patrimônio comum”, concluiu Nancy Andrighi.

Leia o acórdão no REsp 2.144.296.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça