O colegiado seguiu por unanimidade o voto do relator, ministro João Otávio de Noronha, ao reconhecer a responsabilidade dos executados, promissários compradores do imóvel em questão, pelos respectivos débitos condominiais. Com isso, foi permitido ao condomínio buscar o pagamento das cotas por meio da execução de título extrajudicial, ficando afastadas as teses antes acolhidas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) nos embargos à execução.

A ação teve origem na cobrança de despesas condominiais vencidas antes da imissão na posse dos compradores. Eles alegaram que, embora constem como proprietários na matrícula, não receberam as chaves do imóvel, jamais foram imitidos na posse e apenas visitaram o condomínio uma vez, razão pela qual não poderiam ser responsabilizados por despesas condominiais. Asseveraram que, mesmo havendo “habite-se” e registro, sem a entrega das chaves, o promissário comprador não poderia ser compelido ao pagamento de condomínio.

Registro torna comprador responsável pelas cotas condominiais

Já o condomínio sustentou que os promissários compradores são os legítimos proprietários, segundo a matrícula do imóvel, sendo que a dívida condominial pode ser exigida do proprietário registral ou de quem exerça domínio ou posse, dada sua natureza em função do bem, inclusive com possibilidade de sucessão do polo passivo na execução.

O TJSP negou provimento à apelação do condomínio e manteve a sentença que extinguiu a execução por ilegitimidade passiva dos compradores. No STJ, o ministro Noronha lembrou o julgamento do REsp 1.910.280, quando a Segunda Seção concluiu que, pela natureza das cotas condominiais, devem responder pela dívida tanto o proprietário registral do imóvel quanto aquele imitido em sua posse por força do contrato de compra e venda não levado a registro, independentemente da ciência do condomínio sobre o negócio jurídico.

“A propriedade do bem imóvel lhes fora transferida mediante registro público no competente registro de imóveis, atribuindo aos executados a condição de condôminos, obrigados a contribuir com as respectivas cotas decorrentes da propriedade da fração ideal do bem”, explicou o relator.

O ministro ainda ressaltou que a falta de entrega das chaves não afasta essa responsabilidade, mas pode fundamentar um direito de regresso contra a construtora ou o vendedor, o que não afeta o condomínio.

Fonte: STJ

O entendimento foi firmado pela turma ao dar provimento ao recurso especial de uma empresa que havia ajuizado execução para a entrega de sacas de soja previstas em CPR emitida em 2018. Diante do descumprimento da obrigação pelos devedores em recuperação judicial, a credora solicitou a conversão da execução em cobrança por quantia certa, gerando controvérsia quanto à manutenção da garantia vinculada ao título.

O juízo de primeiro grau reconheceu a natureza concursal do crédito e acolheu a impugnação apresentada pelos devedores, incluindo a autora no quadro geral de credores. O Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJMT) manteve a sentença, por entender que, como a CPR havia sido firmada antes da vigência da Lei 14.112/2020, não seria possível aplicar o regime de extraconcursalidade previsto pela norma reformadora.

Ao recorrer ao STJ, a empresa sustentou que a conversão da execução não altera a natureza do crédito, tampouco implica renúncia tácita à garantia, que só poderia ocorrer de forma expressa. Alegou ainda que a Lei 14.112/2020 tem aplicação imediata aos processos pendentes e que seu crédito deveria permanecer extraconcursal por se tratar de CPR vinculada à operação Barter.

Lei excluiu créditos vinculados a CPR física e operações Barter das recuperações

O relator do recurso, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, afirmou que as alterações promovidas pela Lei 14.112/2020 visam compatibilizar a recuperação judicial do produtor rural com as práticas do agronegócio, garantindo segurança aos investidores que financiam o plantio. O magistrado comentou que, por isso, o legislador excluiu expressamente da recuperação os créditos vinculados a CPRs físicas e operações Barter, com antecipação de preço ou troca por insumos, de modo que, quando requerida a recuperação judicial, o credor permanece fora do processo, salvo nas hipóteses de caso fortuito ou força maior.

Nesse sentido, o ministro destacou que, ao contrário do entendimento das instâncias de origem, não existe conflito entre a Lei de Recuperação Judicial e Falência (Lei 11.101/2005) e a Lei da CPR, pois o artigo 11 da Lei 8.929/1994 constitui exceção expressa à regra geral do artigo 49 da LREF, que submete todos os créditos à recuperação.

Na falta de entrega do produto, resta ao credor receber o valor em dinheiro

Villas Bôas Cueva também apontou que, no caso das CPRs representativas de permuta (Barter), o inadimplemento normalmente implica a não existência do produto a ser entregue, tornando impossível a entrega física e deixando ao credor apenas a alternativa de receber o valor em dinheiro.

Para o ministro, admitir que o pedido de conversão da execução equivaleria à renúncia à garantia e, consequentemente, à submissão do crédito aos efeitos da recuperação judicial conferiria somente ao devedor o poder de decidir se o crédito seria ou não atingido pela recuperação, o que permitiria que ele, ao dar outra destinação aos grãos, inviabilizasse o adimplemento da obrigação.

Por fim, o relator ponderou que o crédito, embora existente antes do pedido, só precisa ser classificado a partir do ajuizamento da recuperação. Assim, observou que, no caso dos autos, mesmo que a CPR tenha sido emitida em 2018, sua classificação tornou-se necessária apenas em 2023, devendo, a partir de então, observar integralmente as alterações trazidas pela Lei 14.112/2020. “Não há falar em ato processual praticado ou em situação consolidada sob a vigência da norma revogada (artigo 14 do Código de Processo Civil), pois não há nenhum ato processual praticado ou situação consolidada na recuperação judicial antes da vigência da lei”, afirmou.

 REsp 2.178.558

Fonte: STJ