O imóvel construído em área de preservação permanente (APP) não pode receber energia elétrica, ainda que outras construções irregulares tenham conseguido o serviço.

11 de julho de 2024l

Ação foi ajuizada para impedir concessionária de fornecer energia elétrica a imóveis irregulares

Essa conclusão é da 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que proibiu uma concessionária do serviço público no estado de Santa Catarina de fornecê-lo.

A proibição se deu a pedido do Ministério Público de Santa Catarina, que ajuizou ação civil pública para impedir a ligação com a rede elétrica de diversos imóveis ilegais. A sentença mandou a concessionária não fornecer o serviço.

No julgamento de uma apelação à decisão de primeira instância, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina entendeu que não prestar o serviço seria ilegal porque o imóvel está localizado em área consolidada, inclusive com outras ligações à rede de energia.

A situação, segundo o acórdão da corte estadual, é de “mitigação fática da proteção ambiental na localidade”. O MP-SC, então, recorreu ao STJ, onde a 2ª Turma decidiu restabelecer a sentença de primeiro grau.

Relator da matéria, o ministro Herman Benjamin citou posição consolidada do tribunal segundo a qual a proibição de ocupação ou construção em área de preservação ambiental permanente é inafastável, a não ser em casos de utilidade pública e interesse social. Assim, o TJ-SC criou uma distinção inexistente, já que não há proteção normativa especial para as áreas urbanas consolidadas em locais de preservação ambiental permanente.

A votação foi unânime para reformar o acórdão do TJ-SC e restabelecer a sentença que proíbe o fornecimento de energia elétrica ao terreno situado em área de preservação permanente.

Teoria do fato consumado

Para o relator, afastar o regime das APPs equivale a aplicar a teoria do fato consumado em tema ambiental, medida vedada pela jurisprudência. Essa teoria indica que situações consolidadas pelo decurso do tempo não devem ser desconstituídas, em razão do princípio da segurança jurídica e da estabilidade das relações sociais.

Aplicada na seara ambiental, a teoria permitiria conservar imóveis em áreas que deveriam ser preservadas. Em vez disso, o Judiciário costuma manter ordens de demolição.

Segundo o ministro Herman Benjamin, fornecer energia ao imóvel ilegal equivaleria a admitir que o adensamento populacional do local daria um salvo-conduto para a prática de degradação ambiental.

“Construções e atividades irregulares em áreas de preservação permanente, em especial nas margens de rios, encostas, são convites para tragédias recorrentes, até mesmo fatais, e prejuízos patrimoniais, devastadores, de bilhões de reais, que oneram o orçamento público, arrasam haveres privados e servem de canteiro fértil para corrupção e desvio de fundos emergenciais”, pontuou o magistrado.

“O STJ não admite, em tema de Direito Ambiental, a incidência da teoria do fato consumado (Súmula 613). Na mesma linha, a posição do Supremo Tribunal Federal”, concluiu ele.

REsp 1.989.227

• Por Danilo Vital – correspondente da revista Consultor Jurídico em Brasília.
• Fonte: Consultor Juridico

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, decidiu que, após a constituição do devedor em mora, o credor fiduciário pode ajuizar a ação de reintegração de posse mesmo sem a prévia realização dos leilões públicos previstos no artigo 27 da Lei 9.514/1997. Segundo o colegiado, o único requisito para a ação de reintegração de posse é a consolidação da propriedade em nome do credor, conforme o artigo 30 da mesma lei.

05/07/2024

No caso julgado, um banco buscava reverter a decisão que julgou improcedente seu pedido de reintegração de posse de um imóvel. O tribunal de segunda instância entendeu que a prévia realização de leilão público seria imprescindível para a imissão na posse.

Ao STJ, a instituição financeira alegou que, no âmbito da alienação fiduciária de imóveis, caso a dívida não seja paga e o devedor fiduciante seja constituído em mora, a propriedade se consolida em nome do credor, o que legitima o ajuizamento da ação de reintegração de posse, sem a necessidade de realização do leilão.

Consolidação da propriedade levou devedor a ocupar imóvel de forma ilegítima

A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, comentou que, quando a propriedade fiduciária adquirida pelo credor tem caráter resolúvel, ela está condicionada ao pagamento da dívida. Desse modo, verificado o pagamento, tem-se a extinção da propriedade do credor, a qual é automaticamente revertida ao devedor. Por outro lado, não sendo paga a dívida, ocorre a consolidação da propriedade em nome do credor, a qual será averbada no registro imobiliário.

Segundo a relatora, o procedimento de retomada do imóvel por meio da consolidação da propriedade resulta na extinção do contrato que sustentava a posse direta do bem pelo devedor. A partir daí, a ocupação do imóvel pelo devedor será ilegítima e injusta (esbulho possessório), conferindo ao credor o direito à reintegração de posse. “A posse, pelo devedor, decorre do contrato que foi firmado. Resolvido esse contrato, o fundamento de seu poder de fato sobre o bem desaparece”, declarou a ministra.

“Não por outro motivo, o artigo 30 da Lei 9.514/1997 preceitua que é assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os artigos 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no artigo 26 daquela lei”, acrescentou.

Lei não diz que reintegração de posse não pode ocorrer antes dos leilões

Nancy Andrighi também destacou que não é possível extrair do referido dispositivo legal qualquer indicação de que a reintegração de posse do imóvel não poderia ser deferida em favor de seu proprietário antes da realização dos leilões.

Para a ministra, essa conclusão é confirmada pelo que está disposto no artigo 37-A da Lei 9.514/1997, que estabelece a incidência de taxa de ocupação desde a data da consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário.

“A incidência da taxa desde a consolidação da propriedade somente se justifica porque, desde então, não mais exerce o devedor posse legítima sobre o bem. Isso não bastasse, infere-se da leitura do artigo 30 da Lei 9.514/1997 que não apenas o adquirente do imóvel por força do leilão público, mas também o próprio fiduciário possui legitimidade para o ajuizamento da ação de reintegração de posse”, concluiu ao dar provimento ao recurso especial.

REsp 2.092.980

Fonte: STJ

A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu afetar os Recursos Especiais 2.097.166 e 2.109.815, de relatoria do ministro Herman Benjamin, para julgamento sob o rito dos repetitivos.  

02/07/2024

A questão submetida a julgamento, cadastrada como Tema 1.265 na base de dados do STJ, é definir se os honorários advocatícios devem ser fixados com base no valor da execução (artigo 85, parágrafos 2º e 3º, do Código de Processo Civil – CPC) ou por equidade (artigo 85, parágrafo 8º, do CPC), quando acolhida a exceção de pré-executividade e reconhecida a ilegitimidade de um dos coexecutados para compor o polo passivo da execução fiscal.

O colegiado determinou a suspensão dos recursos especiais e dos agravos em recurso especial que tratem da matéria, na segunda instância e no STJ.

Questão tem impacto jurídico e financeiro nas execuções fiscais

No REsp 2.097.166, representativo da controvérsia, o Estado do Paraná defende a fixação dos honorários por equidade, pois houve reconhecimento da ilegitimidade passiva de um sócio e ele foi excluído da execução fiscal; desse modo, não houve a exclusão do crédito tributário, inexistindo qualquer debate com conteúdo econômico para justificar a fixação dos honorários com base no valor da execução.

“A questão tem relevante impacto jurídico e financeiro”, disse o relator, acrescentando que “a solução irá balizar os critérios para a fixação de honorários advocatícios em inúmeras execuções fiscais semelhantes, nas quais a ilegitimidade da pessoa incluída no polo passivo da demanda seja reconhecida”.

O ministro observou que a discussão não se resolve apenas com a aplicação das teses jurídicas fixadas no Tema 1.076, uma vez que aquele julgamento não tratou da presente controvérsia, que discute se devem ser fixados honorários com base no valor da execução ou por equidade, caso a exceção de pré-executividade seja acolhida apenas para excluir o sócio do polo passivo.

Recursos repetitivos geram economia de tempo e segurança jurídica

O CPC regula, nos artigos 1.036 e seguintes, o julgamento por amostragem, mediante a seleção de recursos especiais que tenham controvérsias idênticas. Ao afetar um processo, ou seja, encaminhá-lo para julgamento sob o rito dos repetitivos, os ministros facilitam a solução de demandas que se repetem nos tribunais brasileiros.

A possibilidade de aplicar o mesmo entendimento jurídico a diversos processos gera economia de tempo e segurança jurídica. No site do STJ, é possível acessar todos os temas afetados, bem como conhecer a abrangência das decisões de sobrestamento e as teses jurídicas firmadas nos julgamentos, entre outras informações.

Leia o acórdão de afetação no REsp 2.097.166.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 2097166REsp 2109815

Fonte: STJ

A Terceira Turma do STJ decidiu que é lícito ao juiz, de ofício, converter o inventário de rito completo para arrolamento simples, desde que preenchidos os pressupostos legais. A ministra Nancy Andrighi destacou que a escolha de um rito mais complexo pode ser inadequada e prejudicial à celeridade e eficácia processual.

26 de Junho de 2024

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que, uma vez proposta a ação de inventário pelo rito solene ou completo, é lícito ao juiz, de ofício, determinar a sua conversão para o rito do arrolamento simples ou comum, desde que preenchidos os pressupostos do procedimento simplificado.

No caso dos autos, uma mulher propôs uma ação de inventário pelo rito completo, tendo o juízo de primeiro grau, em decisão interlocutória, determinado a conversão do rito do inventário para o arrolamento simples.

Após o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro confirmar a decisão de primeira instância, a autora da ação recorreu ao STJ alegando violação ao artigo 664 do Código de Processo Civil (CPC), pois, segundo ela, embora o arrolamento seja um procedimento simplificado e mais célere em relação ao de inventário, não cabe ao magistrado, de ofício, ordenar que os sucessores optem por esse procedimento.

Escolha de rito mais completo não impede reconhecimento de sua inadequação

A ministra Nancy Andrighi, relatora, destacou que, embora a legislação processual tenha superado a regra da absoluta rigidez procedimental e migrado para um modelo mais flexível, o rito continua sendo, em regra, questão diretamente relacionada à jurisdição e, como tal, de ordem pública. Dessa forma, segundo a relatora, “presentes os pressupostos previstos em lei, descabe à parte, em princípio, adotar unilateralmente procedimento distinto”.

A ministra também ressaltou que a adoção de um procedimento mais amplo e profundo do ponto de vista da análise do caso e da produção de provas, por si só, não impede que seja reconhecida a inadequação do rito escolhido pela parte, já que, ainda assim, poderá haver prejuízo às partes ou uma verdadeira incompatibilidade procedimental.

“A tramitação de uma ação em procedimento distinto daquele previsto pelo legislador está condicionada ao exame do interesse da jurisdição, verificando-se se a adoção de procedimento distinto provocará prejuízo à atividade jurisdicional, inclusive quanto à celeridade e à razoável duração do processo, e ao interesse dos réus, pois a adoção de procedimento distinto não poderá lhe causar indevidas restrições cognitivas ou probatórias”, declarou.

Utilização do rito completo não atende aos interesses da jurisdição e das demais partes

Nancy Andrighi ainda explicou que, no caso dos autos, a tramitação da ação de inventário pelo rito solene ou completo, quando cabível e adequado o rito do arrolamento simples ou comum, não atende aos interesses da jurisdição, uma vez que provocará um alongamento desnecessário do processo e uma provável prática de atos processuais que seriam dispensáveis, causando prejuízo na atividade jurisdicional.

“De outro lado, o procedimento eleito pela autora também não atende aos interesses das demais partes, pois, embora a adoção do rito mais completo não lhes cause, em princípio, restrições cognitivas ou probatórias, terão potencialmente prejuízos à solução da controvérsia em tempo razoável em decorrência do alongamento injustificado do processo”, concluiu ao negar provimento ao recurso.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça

Ao definir se o banco que concede o financiamento para a compra de um imóvel pode ser arrastado para arcar com a dívida de condomínio feita pelo comprador, o Superior Tribunal de Justiça  pode estar incentivando uma crise quase tão grave quanto a da hipoteca, que arrasou o mercado imobiliário em 1980.

24 de junho de 2024

Penhora do imóvel para quitar dívida de condomínio terá impacto nas relações sociais e financeiras

O impacto negativo do julgamento sobre a possibilidade de penhorar um imóvel comprado com contrato com alienação fiduciária para quitar a taxa de condomínio é o principal fator levantado até agora pelo mercado. O tema será apreciado pela 2ª Seção.

Na alienação fiduciária, o banco dá o crédito para a compra do bem e se torna o proprietário. O comprador fica na posse e pode usufruir do imóvel, mas só recebe a propriedade depois de quitar as parcelas.

O imóvel, portanto, é a garantia real do financiamento. Se o devedor fiduciante não honrar as parcelas, a propriedade se consolida em favor do credor fiduciário (banco), que leva o bem a leilão para quitar a dívida e os encargos. O que sobrar — se sobrar — volta para o devedor.

Esse sistema, inaugurado pela Lei 9.514/1997, certamente será impactado se o STJ entender que o imóvel pode ser penhorado para quitar uma dívida em favor de quem não faz parte dessa relação: o condomínio.

A obrigação de pagar condomínio é propter rem (da própria coisa). A discussão é se o banco, que é proprietário da coisa, mas não usufrui dela, pode ser arrastado para essa relação.

Se isso não for possível, como ficam os condomínios, responsáveis pelo rateio das despesas e por garantir a manutenção e operação do próprio imóvel, em favor da valorização e preservação do bem?

Tamanho do problema

Essas crises são tão reais que o Judiciário ora pende para um lado, ora para outro. O STJ, responsável por uniformizar a interpretação do direito federal, também passou a divergir.

A 3ª Turma entende que não é possível penhorar o imóvel, mas apenas seu direito real de aquisição — ou seja, o direito de assumir a propriedade do bem, uma vez que a dívida seja quitada com o banco credor fiduciário.

Já a 4ª Turma diz que é possível a penhora do imóvel que originou a dívida, em razão da natureza propter rem da dívida condominial, a qual alcança tanto aquele que tem a posse (o devedor) como aquele que tem a propriedade (o banco).

Antonio Carlos Ferreira é o relator do recurso que será julgado na 2ª Seção (Pedro França/STJ)

A 2ª Seção do STJ tem um recurso especial afetado para pacificar a questão. Relator, o ministro Antonio Carlos Ferreira promoveu audiência pública sobre o tema, ocasião em que ficou claro que caberá à corte observar bem a chance de crises.

A discussão se insere em um mercado de crédito imobiliário que, em fevereiro de 2024, tinha mais de R$ 1 trilhão de saldo, segundo dados da Federação Brasileira de Bancos (Febraban). Esse valor representa cerca de 10% do produto interno bruto (PIB) brasileiro.

Há um evidente impacto social, já que 40% dos tomadores de crédito estão em famílias com renda de até três salários-mínimos. E afeta principalmente a Caixa Econômica Federal, hoje a principal agente do Sistema de Financiamento Habitacional (SFH), responsável por 70% do crédito imobiliário no Brasil.

Por outro lado, os condomínios por todo o país reúnem cerca de 23,5 milhões de pessoas, com faturamento anual de R$ 46 bilhões em taxas condominiais, segundo dados da Confederação Nacional do Comércio.

Levantamento da administradora BrCondos divulgado pelo Estadão mostrou que, entre janeiro de 2023 a janeiro de 2024, a média de inadimplência dessas obrigações ultrapassou 11%. Há um universo de casos em que a penhora pode ser a saída para evitar a ruína condominial.

A experiência da hipoteca

Independentemente de como o STJ definir a questão, sistema nenhum vai ruir — nem o de financiamento da habitação, muito menos o de rateio de despesas dos condomínios. Mas haverá impacto e, possivelmente, crises. E a resposta a essas crises é o mais importante.

Para os que defendem a impenhorabilidade do imóvel alienado fiduciariamente, o melhor exemplo vem da crise da hipoteca, instrumento que, até o surgimento da alienação fiduciária, era a principal garantia para o financiamento imobiliário.

2ª Seção do STJ promoveu audiência pública sobre o tema (Lucas Pricken/STJ)

Na hipoteca, o comprador dá o imóvel como garantia do financiamento, com o registro na matrícula junto ao cartório. Se houver inadimplência, o banco pode ajuizar a ação para requerer a propriedade do bem.

Além de ser um instrumento mais moroso e burocrático, a hipoteca ruiu no Brasil na década de 1980, em decorrência da hiperinflação e da crise que levou à extinção do Banco Nacional da Habitação (BNH), então o responsável por financiar empreendimentos imobiliários.

Em 1984, quando a inflação atingiu inimagináveis 246%, a ditadura militar percebeu que os tomadores de financiamento não conseguiriam arcar com os reajustes das parcelas e do saldo devedor. Por meio de decreto-lei, limitou a correção a 112%.

A diferença ficou para ser paga pelo Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS), criado em 1967 justamente para quitar saldos remanescentes de financiamentos imobiliários concedidos pelos mutuários do Sistema Financeiro de Habitação.

O resultado foi um rombo no FCVS que persiste até hoje. Em 1994, quando o Plano Real foi criado, era de R$ 1 bilhões. Em 2023, o jornal Valor Econômico noticiou que o governo federal buscava soluções para honrar créditos que já alcançavam R$ 92 bilhões.

Nesse cenário, a criação da garantia por alienação fiduciária renovou o financiamento imobiliário, viabilizando o retorno do capital ao mercado habitacional, tudo baseado em uma grande segurança: a garantia real representada no próprio imóvel.

Melhim Namem Chalhub participa de audiência pública no STJ (Lucas Pricken/STJ)

Crédito mais caro

Anselmo Moreira Gonzalez, pela Febraban, destacou na audiência pública no STJ que a taxa de juros do crédito imobiliário é menor hoje porque há 20 anos a lei e o Judiciário vêm dando segurança a esse sistema. Quanto melhor é a garantia, menor o custo do capital.

“Não queremos atrair para ambiente de crédito imobiliário os problemas que vimos com a hipoteca”, disse. José Carlos Baptista Puoli, que falou pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis de São Paulo (Secovi-SP) seguiu a mesma linha.

“A penhora que venha a atingir o patrimônio de quem não é devedor ou detentor da responsabilidade pelo condomínio trará problemas creditórios importantes, com a diminuição do volume de relações creditícias”, disse.

Na análise de Melhim Namem Chalhub, que representou a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o temor é que decisões equivocadas hoje, como as da década de 1980, causem impacto negativo duradouro nesse sistema.

“Vai aumentar o custo do financiamento, porque o credor vai colocar na conta a eventualidade de ele ter que desembolsar o custo do condomínio. E, ao permitir-se isso, abre-se a porta para amanhã ou depois colocar também o IPTU ou o IPVA. E tem gente que defende isso”, disse, à revista eletrônica Consultor Jurídico.

Regina Céli Silveira Martins, pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), apontou que o banco financiador tem apenas uma forma de garantir a operação: usufruindo do imóvel como garantia real. Já os condomínios têm à disposição diversas ferramentas autorizadas pelo Judiciário e pela jurisprudência para cobrar a dívida.

Na prática, o banco sequer sabe que o devedor fiduciante está endividado, principalmente se ele estiver em dia com as parcelas do financiamento. “É justo o credor fiduciário perder sua garantia em razão de um condomínio não diligente?”, indagou. “É justo responder por um débito de condomínio de um imóvel que ele não pode usar e dispor?”, complementou.

Marco Aurélio Bellizze participou da audiência pública organizad por Antonio Carlos Ferreira 2024 (Lucas Pricken/STJ)

A última chance

Para os condomínios, a penhora do próprio imóvel é mesmo a última chance, diante de devedores recalcitrantes. Principalmente porque a outra opção, de penhorar os direitos aquisitivos, é muito menos atrativa.

Roberto Garcia Merçon, que representou o Sindicato Patronal de Condomínios do Espírito Santo (Sipces), alertou que a possibilidade de penhora do bem é uma condição fundamental para evitar a inadimplência dos condôminos.

“Uma vez sabido dentro dessas comunidades de que o imóvel alienado fiduciariamente não vai ser mais passível de penhora, essa inadimplência vai crescer e muito”, disse.

O comprador em crise, ao perceber que terá que escolher para quem dever, perceberá que melhor será sacrificar o condomínio — justamente a entidade que faz o rateio das despesas, que é responsável pela imediata conservação do bem.

A melhor aposta é confiar no argumento vencedor na 4ª Turma: a obrigação de pagar o condomínio é ligada ao imóvel. Se há dois titulares de direito sobre a coisa — um com a propriedade, outro com a posse — ambos podem ser responsabilizados.

“O que é obrigação propter rem?”, indagou Marcus Vinicius Kikunaga, pela Academia Nacional de Direito Notarial e Registral (Ad Notare). “É uma obrigação de natureza mista. É aquela que surge da coisa e obriga seu titular, seja quem for. Na alienação fiduciária, temos dois titulares de direitos reais sobre a coisa”, seguiu.

Rubens Carmo Elias Filho, por sua vez, destacou que, quando o artigo 1.368-B do Código Civil diz que o credor fiduciário só responde pela taxa condominial a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem, isso não se aplica ao condomínio.

“Ela é aplicada no acertamento de contas entre credor fiduciário e devedor fiduciante. É uma regra prevista para que, no momento em que o credor consolidar a propriedade, se defina quando ele passa a pagar ou não, inclusive para consolidação da dívida.”

Rubens falou na audiência pública em nome de três entidades: Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC-SP), a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI) e Associação Brasileira de Empresas do Mercado Imobiliário (ABMI).

REsp 1.929.926

• Por Danilo Vital – correspondente da revista Consultor Jurídico em Brasília.
• Fonte: Conjur