Na execução de cotas de condomínio de um prédio de apartamentos (ou de qualquer outro condomínio edilício), é possível a penhora do imóvel que originou a dívida, mesmo que ele esteja financiado com alienação fiduciária, em razão da natureza propter rem do débito condominial, prevista no artigo 1.345 do Código Civil.

14 de setembro de 2023

Com esse entendimento, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, por maioria de votos, deu provimento a um recurso especial para permitir a penhora, mas considerou necessário que o condomínio exequente promova a citação do banco (credor fiduciário), além do devedor fiduciante.

Se quiser pagar a dívida para evitar o leilão, já que é a proprietária do imóvel, a instituição financeira poderá depois ajuizar ação de regresso contra o condômino executado. A decisão da 4ª Turma representa uma mudança em relação à jurisprudência adotada até aqui pelo STJ.

De acordo com o ministro Raul Araújo, cujo voto prevaleceu no julgamento, o entendimento de que a penhora só poderia atingir os direitos relativos à posição do devedor fiduciante no contrato de alienação fiduciária, sem alcançar o próprio imóvel, é válido para qualquer outro credor do condômino, mas não para o condomínio na execução de cotas condominiais. Neste caso, em razão da natureza propter rem da dívida, é necessária a citação do banco.

Para o ministro, as normas que regulam a alienação fiduciária não se sobrepõem aos direitos de terceiros que não fazem parte do contrato de financiamento — como, no caso, o condomínio credor da dívida condominial, a qual conserva sua natureza jurídica propter rem.

“A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno”, afirmou o ministro.

Segundo ele, seria uma situação confortável para o devedor das cotas condominiais se o imóvel não pudesse ser penhorado devido à alienação fiduciária, e também para a instituição financeira, caso o devedor fiduciante estivesse em dia com a quitação do financiamento mesmo devendo as taxas do condomínio.

“Cabe a todo credor fiduciário, para seu melhor resguardo, estabelecer, no respectivo contrato, não só a obrigação de o devedor fiduciante pagar a própria prestação inerente ao financiamento, como também de apresentar mensalmente a comprovação da quitação da dívida relativa ao condomínio”, destacou.

O caso analisado pelos ministros é de um condomínio edilício: um prédio de apartamentos com unidades privativas e áreas comuns. O condomínio ajuizou a cobrança das cotas em atraso de uma das unidades, mas não teve sucesso em primeira e segunda instâncias.

Ao negar o pedido de penhora do apartamento, a Justiça estadual citou decisões do STJ no sentido de que, como o bem em questão não integra o patrimônio do devedor fiduciante, que apenas detém a sua posse direta, não pode ser objeto de constrição em execuções movidas por terceiros contra ele, ainda que a dívida tenha natureza propter rem.

“Não faz sentido esse absurdo. Qualquer proprietário comum de um imóvel existente num condomínio edilício se submete à obrigação de pagar as despesas. Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante nem pelo credor fiduciário, elas serão suportadas pelos outros condôminos, o que, sabemos, não é justo, não é correto”, declarou o ministro Raul Araújo ao votar pela possibilidade da penhora.

Ele disse que a interpretação que vem sendo dada a situações semelhantes é “equivocada e sem apoio em boa lógica jurídica”, pois estende proteções de legislação especial a terceiros não contratantes, além de conferir ao banco uma condição mais privilegiada que o direito de propriedade pleno de qualquer condômino sujeito a penhora por falta de pagamento das cotas do condomínio.

Raul Araújo concluiu que a melhor solução é integrar todas as partes na execução, para que se possa encontrar uma solução adequada. “Não se pode simplesmente colocar sobre os ombros dos demais condôminos — que é o que irá acontecer — o dever de arcarem com a dívida que é, afinal de contas, obrigação tocante ao imediato interesse de qualquer proprietário de unidade em condomínio vertical”, afirmou. 

Com informações da assessoria de imprensa do STJ.

REsp 2.059.278

Fonte: Revista Consultor Jurídico, 14 de setembro de 2023, 14h47

O colegiado ainda concluiu que não é necessário desmembrar o processo e que a competência para processar ambas as execuções é do juízo que decidiu a causa em primeiro grau.

14 de Setembro de 2023

​A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, decidiu que é possível a propositura concomitante de cumprimento provisório e cumprimento definitivo de capítulos diversos do mesmo pronunciamento judicial. O colegiado ainda concluiu que não é necessário desmembrar o processo e que a competência para processar ambas as execuções é do juízo que decidiu a causa em primeiro grau.

De acordo com os autos, após vencer uma demanda contra três empresas, a parte requereu o cumprimento definitivo da parcela incontroversa, contra a qual não houve recurso, e o cumprimento provisório da parcela controversa da sentença.

O pedido de cumprimento provisório foi recebido, mas as instâncias ordinárias negaram a possibilidade de execução simultânea da parcela incontroversa, sob o fundamento de que a coisa julgada é total, e não parcial.

Mérito da causa pode ser cindido e examinado em duas ou mais decisões

A relatora do recurso no STJ, ministra Nancy Andrighi, observou que o CPC de 2015 passou a admitir a formação da coisa julgada em capítulos, conforme se depreende dos dispositivos que tratam desse instituto (artigos 502 e 523), da possibilidade de decisão parcial de mérito (artigo 356), da execução definitiva da parcela incontroversa (artigo 523), da rescisão de capítulo da decisão (artigo 966,  parágrafo 3º) e da devolutividade do capítulo impugnado na apelação (artigo 1.013, parágrafo 1º).

De acordo com a ministra, isso significa que o mérito da causa poderá ser cindido e examinado em duas ou mais decisões no curso do processo. “Na vigência do CPC/2015, parece não mais subsistir a vedação ao trânsito em julgado parcial ou progressivo das decisões. Assim, quando não impugnados capítulos da sentença autônomos e independentes, estes transitarão em julgado e sobre eles incidirá a proteção assegurada à coisa julgada”, declarou.

Sem impugnação, parcela transita em julgado e pode ser executada definitivamente

Nancy Andrighi também ressaltou que, subsistindo parcela controversa, sobre a qual pende recurso sem efeito suspensivo, é viável o cumprimento provisório da sentença, nos termos do artigo 520, com a garantia de caução prevista no inciso IV, do CPC.

Segundo a relatora, nada impede que, no mesmo pronunciamento judicial, exista parcela incontroversa, em relação à qual não tenha havido nenhum recurso. “Ante a ausência de impugnação, e consideradas as especificidades da situação em concreto, a referida parcela transitará em julgado e poderá ser executada de maneira definitiva, concomitantemente e sob mesmo procedimento”, afirmou.

A ministra ainda apontou que não há a necessidade de se realizar o desmembramento do processo, sendo competente para processar ambos os cumprimentos de sentença o órgão judicial que julgou a demanda em primeiro grau de jurisdição, nos termos do artigo 516, inciso II, do CPC – ainda que, por conveniência da organização judiciária local, tenham sido criados juízos especializados.

“Dessa maneira, é de ser determinado o retorno dos autos ao juízo de origem para que aprecie a existência de parcelas incontroversas, reconhecida a possibilidade de tramitação concomitante de cumprimentos provisório e definitivo de capítulos diversos da mesma sentença”, concluiu ao dar provimento ao recurso especial.

Fonte: STJ