Ministra reforçou que imóvel não pode ir a leilão sem intimação pessoal do devedor

Com base nesse entendimento, a ministra Daniela Teixeira, do Superior Tribunal de Justiça, deu provimento a um recurso especial para anular dois leilões extrajudiciais promovidos por um banco e determinou a marcação de novas datas com a devida comunicação prévia.

O litígio teve origem após uma mulher firmar um contrato de alienação fiduciária em 2019 com a instituição financeira. Diante da inadimplência, o banco consolidou a propriedade e promoveu as praças do bem em junho e julho de 2020. A devedora ajuizou uma ação anulatória com a alegação de que tomou conhecimento da venda apenas por terceiros, sem receber notificação direta, conforme exige a legislação.

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina negou o pedido da autora. A corte estadual considerou os atos válidos porque o credor tentou avisar a cliente no endereço do contrato e do imóvel por correio, e-mail e telegrama, além de publicar editais em jornais de grande circulação. Inconformada, a mutuária recorreu ao STJ argumentando violação ao artigo 27, parágrafo 2º-A, da Lei 9.514/1997, dispositivo incluído pela Lei 13.465/2017.

Ao analisar o recurso, Daniela Teixeira acolheu os argumentos da devedora. A relatora explicou que a norma vigente a partir de 2017 tornou obrigatória a intimação pessoal sobre a data, a hora e o local da venda, ainda que o cliente já tenha sido intimado na etapa anterior para a purgação da mora.

A julgadora observou que a ré não comprovou a efetiva ciência da mutuária sobre as datas agendadas e que o banco precipitou a notificação pública.

“O simples envio de correspondências ou a publicação de editais não supre a exigência legal de intimação pessoal, especialmente em se tratando de contrato firmado após a Lei 13.465/2017, que expressamente introduziu tal requisito”, ressaltou a ministra.

Ela ponderou, contudo, que a nulidade incide apenas sobre as tentativas de alienação e seus atos subsequentes. Daniela destacou que a falha na intimação não reverte a propriedade já consolidada pelo credor fiduciário, exigindo-se apenas a marcação de novos leilões com o respeito às regras de transparência.

REsp 2.154.389

Fonte: STJ

A conclusão é da 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que não conheceu do recurso especial do município de São Paulo, que tentava tributar uma empresa de marketing esportivo.

A prefeitura cobrou ISS sobre contratos de cessão de direitos de imagem firmados entre a empresa e clubes de futebol, relacionados a jogadores de futebol e membros da comissão técnica.

O Tribunal de Justiça de São Paulo concluiu que a cessão de direitos de imagem não configura prestação de serviço, mas sim uma obrigação de dar, não se enquadrando nas hipóteses previstas na Lei Complementar 116/2003, que trata do ISS.

ISS sem serviço

Relator do recurso especial, o ministro Benedito Gonçalves não conheceu do recurso ao entender que a alegação municipal não tem respaldo na forma como o TJ-SP descreveu o contrato no acórdão recorrido.

“A argumentação foi elaborada de forma genérica e abstrata, sem referências à existência concreta de que tais cláusulas estariam previstas no contrato objeto dos autos”, disse o ministro.

A conclusão da corte de apelação foi de que se trata de uma relação contratual que permite o uso de imagem, nome, voz e afins, cuja natureza jurídica revela uma obrigação de dar. Assim, não cabe ao ente municipal ampliar o escopo de incidência do tributo.

“O artigo 110 do CTN impede que o legislador tributário altere a definição, o conteúdo e o alcance dos institutos de direito privado para efeitos de tributação. A mera cessão de imagem não consta da lista e não pode ser tributada por analogia ou interpretação extensiva”, disse.

AREsp 3.023.956

Essa conclusão é da 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que manteve a rescisão de uma sentença de ação civil pública sobre a desocupação de um condomínio em uma área ambiental protegida de Florianópolis.

O Tribunal Regional Federal da 4ª Região entendeu que a sentença deveria ser rescindida por violação ao artigo 236, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil de 1973, vigente na época.

A nulidade decorreu do fato de que, ainda na contestação, o condomínio réu na ação solicitou que as intimações fossem feitas em nome de um advogado específico, pedido que não foi observado ao longo da tramitação.

O Ministério Público Federal recorreu ao STJ para defender a inaplicabilidade da norma ao caso concreto. O tema dividiu a 2ª Turma e foi resolvido por 3 votos a 2.

Defesa exercida

O debate foi inaugurado quando a ministra Maria Thereza de Assis Moura divergiu do relator, ministro Mauro Campbell, em voto proferido em outubro de 2024. Para ela, a rescisória deveria ser julgada improcedente, afastando-se a nulidade.

A magistrada apontou que a defesa da parte foi promovida por uma sociedade de advogados que atuaram diretamente em vários momentos processuais subsequentes ao pedido de intimação exclusiva no nome de um deles.

Assim, essa atuação indica que o objetivo da intimação foi alcançado. O fato de a irregularidade ser arguida na rescisória representa, na visão da ministra Maria Thereza, a chamada nulidade de algibeira — falha formal levantada apenas para atrasar o processo, sem causar prejuízo real.

“Percebe-se que embora a intimação não tenha sido feita em nome do advogado indicado pela parte, o escopo da comunicação processual foi atingido, pois a parte efetivamente exerceu o contraditório e a ampla defesa em vários momentos processuais.”

Sem a algibeira

O voto divergente ficou vencido. Maria Thereza de Assis Moura foi acompanhada pelo ministro Francisco Falcão, mas prevaleceu a posição do relator, acompanhado pelos ministros Teodoro Silva Santos e Afrânio Vilela, que efetivamente entraram no debate da nulidade, posição que não encontra guarida no CPC de 1973.

Considerou-se também que a prolação da sentença condenatória na ação civil pública, em que também não houve intimação exclusiva, foi o que constituiu o ato que culminou em prejuízo para a parte. Portanto, a partir dela é que caberia alegar a nulidade.

“Nesse contexto, uma vez tendo ocorrido o trânsito em julgado, a primeira oportunidade e meio processual disponível que a parte ora agravada tinha para suscitar a nulidade era a presente ação rescisória”, destacou Silva Santos.

REsp 1.743.518

Com base neste entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou o recurso especial de uma locatária e manteve a validade do penhor legal instituído por uma locadora, mesmo com a existência prévia de fiança no contrato.

O caso foi tratado em uma ação de homologação de penhor legal ajuizada pela administradora de um shopping de Maceió contra uma loja de joias que funcionava no local. Diante da falta de pagamento dos aluguéis e de outros encargos, além da demora na devolução das chaves, a locadora apropriou-se dos produtos e equipamentos que guarneciam a loja. O objetivo da medida era garantir o pagamento da dívida por meio do penhor legal.

O penhor legal é um mecanismo previsto no Código Civil que funciona como uma forma de autotutela privada do credor. Ele permite que o dono do imóvel assuma a posse dos bens móveis do inquilino devedor que estão no local para assegurar o pagamento de uma dívida preexistente. Essa medida de urgência é garantida pela lei, independentemente da vontade das partes ou do que está escrito no contrato, e aplica-se sempre que há inadimplência e perigo na demora do recebimento dos valores do aluguel.

O juízo de primeira instância julgou o pedido do shopping improcedente. O magistrado avaliou que o bloqueio dos bens apenas seria legítimo em contratos que não tivessem qualquer outra modalidade de garantia prévia. A empresa autora apelou ao Tribunal de Justiça de Alagoas, que reformou a sentença e autorizou a retenção de parte dos itens.

Inconformados, os inquilinos recorreram ao STJ. Os recorrentes argumentaram que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) proíbe a cumulação de garantias no mesmo pacto, o que impediria a coexistência da fiança e do penhor legal. A administradora pediu a manutenção do acórdão.

Autonomia e proteção legal

Ao analisar o recurso, o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, rejeitou os argumentos dos locatários e explicou as diferenças entre a proibição da lei locatícia e o direito de retenção de bens. O magistrado apontou que o artigo 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato restringe a liberdade de negociação apenas para evitar abusos no momento da assinatura do contrato, limitando a exigência de garantias convencionais.

“A primeira trata de hipótese de restrição da liberdade contratual do locador, impedindo-o de exigir, no momento da formalização do pacto, a apresentação de mais de uma das garantias previstas taxativamente na lei”, observou o relator.

Por outro lado, o julgador destacou que o penhor legal, previsto no artigo 1.467, inciso II, do Código Civil, tem uma natureza jurídica completamente distinta. Trata-se de um direito real de garantia que surge excepcionalmente para assegurar a cobrança quando há perigo na demora do recebimento.

“O segundo versa sobre direito cujo nascimento independe da vontade das partes, consistente na possibilidade do exercício da autotutela privada do locador no caso específico de perigo na demora no recebimento do seu crédito, permitindo-lhe apropriar-se de determinados bens do locatário que guarneçam o imóvel com o propósito de vinculá-los ao pagamento da dívida preexistente e não adimplida”, ressaltou o magistrado.

A corte definiu que os dois institutos têm origens e finalidades diversas e, portanto, são compatíveis. A regra de retenção pelo locador é aplicada exclusivamente como reação ao inadimplemento, não configurando uma quebra da restrição da lei de locações.

“Nesse contexto, a previsão de garantia contratual elencada no rol do art. 37 da Lei nº 8.245/1991 não obsta o exercício do referido direito de autotutela privada, porquanto não há impedimento jurídico ao exercício deste último ainda que haja garantia contratual válida no pacto locatício”, concluiu o ministro.

REsp 2.233.511

Fonte: Conjur