Em ações de execução que envolvem imóveis, a impenhorabilidade do bem de família pode ser afastada, mas é preciso que a dívida decorra diretamente do financiamento da casa. Encargos burocráticos e tributários assumidos pelo comprador não afastam a proteção legal, porque não ostentam natureza de crédito imobiliário.
25 de maio de 2026
Com base neste entendimento, a 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais acolheu embargos de declaração com efeitos infringentes e declarou a impenhorabilidade do imóvel de uma devedora no bojo de uma execução de título extrajudicial.
A controvérsia teve início em uma ação de execução movida por uma construtora contra uma compradora. A dívida cobrada originou-se de um termo de confissão e parcelamento referente à “parte não financiável” da aquisição de um imóvel na comarca de Uberaba (MG).
Os valores englobavam exclusivamente despesas com o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), averbação de construção e demais taxas e emolumentos de cartório.
No primeiro grau, o juízo da 1ª Vara Cível de Uberaba manteve a penhora do imóvel. A compradora recorreu, mas a turma do TJ-MG inicialmente negou provimento ao Agravo de Instrumento sob a premissa de que a dívida cobrada decorria do financiamento do próprio bem.
A executada, então, opôs os embargos apontando erro de fato, já que os valores não financiaram a residência em si, mas apenas a burocracia de sua regularização.
A empresa credora rebateu o argumento, afirmando que as despesas integram o custo global da compra e pediu a condenação da consumidora por litigância de má-fé.
Encargos fora do gancho
O juiz convocado Christian Gomes Lima, relator do caso, reverteu a decisão de primeiro grau. O magistrado verificou que o documento base da execução deixava claro que os valores eram apenas encargos acessórios não financiáveis assumidos pela compradora, o que inviabiliza a exceção à impenhorabilidade prevista no artigo 3º, inciso II, da Lei 8.009/1990.
“Embora tais encargos possam estar indiretamente relacionados ao processo aquisitivo, eles não se confundem com ‘crédito decorrente do financiamento destinado à aquisição do imóvel’, que é a hipótese estrita prevista na exceção legal”, ressaltou o relator.
O julgador também afastou a possibilidade de aplicar uma interpretação extensiva para enquadrar a dívida tributária como uma obrigação vinculada ao imóvel (o que permitiria a expropriação conforme o inciso IV do mesmo artigo). Ele apontou que os valores exigidos não têm natureza propter rem — ou seja, não são vinculados à coisa.
“Diferentemente do IPTU ou das taxas condominiais, o ITBI não grava o imóvel continuamente, nem decorre de sua conservação ou utilização. Trata-se de tributo eventual, incidente sobre um ato jurídico específico (a transferência), não sendo, portanto, cabível sua equiparação às dívidas elencadas no inciso IV do art. 3º da Lei 8.009/90”, concluiu.
Embargos de Declaração 1.0000.24.503506-8/002
Fonte: Conjur
