A validade da citação por edital em procedimentos de execução extrajudicial de imóveis depende da comprovação de que o credor esgotou todas as alternativas de notificação do devedor. Se houver falhas na tentativa de contato pessoal, é nula a consolidação da propriedade em favor do credor.
10 de março de 2026
Com base nesse entendimento, o juiz federal André Coutinho da Fonseca Fernandes Gomes, da 4ª Vara Federal Cível de Goiás, reconheceu a nulidade da execução extrajudicial promovida pela Caixa Econômica Federal contra a compradora de um imóvel com parcelas em atraso.
Juiz reconheceu que procedimento que levou imóvel a leilão foi irregular
Segundo os autos, a mutuária deixou de pagar algumas parcelas por problemas financeiros. Ao tentar quitar os valores atrasados, foi informada de que a Caixa já havia consolidado a propriedade do imóvel em seu favor e que o bem seria levado a leilão. A citação ocorreu por edital, sem que todos os meios prévios de notificação tivessem sido esgotados.
A compradora, então, ajuizou ação para suspender a expropriação e obter a declaração de nulidade da consolidação da propriedade. Ela argumentou que não foi notificada pessoalmente para purgar a mora e que a via do edital foi adotada de maneira indevida.
A Caixa contestou a ação sustentando que a mutuária se encontrava em local incerto e não sabido. O banco argumentou que tentou intimá-la por meio de oficial de cartório no imóvel financiado, na cidade de Trindade (GO), mas não teve sucesso, o que autorizaria a publicação dos editais conforme determina a Lei 9.514/1997.
Procedimento irregular
Ao analisar o caso, porém, o juiz acolheu os argumentos da compradora. Ele observou que a certidão do cartório demonstrou falhas procedimentais na tentativa de citação pessoal.
O julgador citou o artigo 26, parágrafo 3º-A, da Lei 9.514/1997. Conforme estabelece o dispositivo, se o oficial não encontrar o devedor, ele deve avisar algum familiar ou vizinho de que retornará no dia útil seguinte em horário determinado. O documento do cartório provou que o oficial teve contato com vizinhos, mas não seguiu a instrução legal.
Além disso, o juiz ressaltou que havia um outro endereço da autora registrado no contrato e na matrícula do imóvel, localizado em Goiânia. Embora tenha havido uma tentativa de entrega de correspondência nesse local, ela não foi concluída pela suposta falta do número do lote, dado que constava expressamente nos documentos firmados. Assim, a alegação da Caixa de que esgotou todos os meios permitidos de localização foi afastada.
“Em outros termos, ao contrário do alegado, a Caixa não esgotou todos os meios permitidos de localização do devedor fiduciante antes da publicação de editais”, considerou o juiz. “Constatada a falha no procedimento de execução extrajudicial, assiste razão à autora quanto à suspensão dos leilões designados, sem prejuízo da repetição do ato notificatório da mora ao devedor.”
Processo 1003388-22.2025.4.01.3501
Fonte: Conjur