A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, consolidou o entendimento de que é admissível, em ação de inventário, a partilha de direitos possessórios sobre bens imóveis alegadamente pertencentes à pessoa falecida e que não se encontram devidamente escriturados.
Para o colegiado, o acervo partilhável em razão do falecimento do autor da herança não é composto somente de propriedades formalmente constituídas. Os ministros afirmaram que existem bens e direitos com indiscutível expressão econômica que, por vícios de diferentes naturezas, não se encontram legalmente regularizados ou formalmente constituídos sob a titularidade do falecido.
Com base nesse entendimento, a turma reformou acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) que negou o pedido de uma viúva e de suas filhas para incluir, no inventário, uma motocicleta e os direitos possessórios sobre 92 hectares de terras no município de Teófilo Otoni (MG) – alegadamente herdados dos ascendentes do falecido.
Segundo o TJMG, a prévia regularização dos bens por vias ordinárias seria imprescindível para que eles fossem inventariados e, por isso, não seria admitida a partilha de direitos possessórios.
Existe autonomia entre o direito de posse e o direito de propriedade
A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, ressaltou que a questão em debate no caso não diz respeito à partilha dos direitos de propriedade dos bens do falecido, mas à possibilidade de serem partilhados apenas os direitos possessórios que supostamente eram de titularidade do autor da herança.
A magistrada afirmou que o rol de bens adquiridos pelo autor da herança em vida era composto por propriedades formalmente constituídas e por bens que não estavam devidamente regularizados.
Para a relatora, se a ausência de escrituração e de regularização do imóvel que se pretende partilhar não decorre de má-fé dos possuidores – como sonegação de tributos e ocultação de bens –, mas, sim, de causas distintas – como a hipossuficiência econômica ou jurídica das partes para dar continuidade aos trâmites legais –, os titulares dos direitos possessórios devem receber a tutela jurisdicional.
Segundo a ministra, “reconhece-se, pois, a autonomia existente entre o direito de propriedade e o direito de posse, bem como a expressão econômica do direito possessório como objeto lícito de possível partilha pelos herdeiros, sem que haja reflexo direto nas eventuais discussões relacionadas à propriedade formal do bem”.
TJMG não examinou legalidade do direito possessório e qualidade da posse
De acordo com Nancy Andrighi, ao admitir apenas a partilha de bens escriturados, e não de direitos possessórios sobre imóveis, o acórdão do TJMG violou o artigo 1.206 do Código Civile o artigo 620, inciso IV, alínea “g”, do Código de Processo Civil – dispositivos que reconhecem a existência de direitos possessórios e, consequentemente, a possibilidade de eles serem objeto de partilha no inventário.
A relatora apontou que o tribunal de origem não examinou aspectos como a existência efetiva dos direitos possessórios e a qualidade da posse alegadamente exercida pelo autor da herança, indispensáveis para a configuração de um direito possessório suscetível de partilha.
Além disso, a ministra afirmou que deve ser resolvida, em caráter particular e imediato, a questão que diz respeito somente à sucessão, adiando a um segundo e oportuno momento as eventuais discussões acerca da regularidade e da formalização da propriedade sobre o imóvel.
Ao dar provimento ao recurso especial, Nancy Andrighi determinou que fosse dado regular prosseguimento à ação de inventário e que fosse apurada a existência dos requisitos configuradores do alegado direito possessório suscetível de partilha entre os herdeiros.
https://murray.adv.br/wp-content/uploads/2016/06/logo-murray-advogados-300x138.png00Gelcy Buenohttps://murray.adv.br/wp-content/uploads/2016/06/logo-murray-advogados-300x138.pngGelcy Bueno2022-09-28 10:35:312022-09-28 10:35:47É admissível a partilha de direitos possessórios sobre imóveis que não estão devidamente escriturados
As hipóteses listadas na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) para a mudança do registro civil não contemplam a exclusão total do nome e dos sobrenomes de alguém, com a substituição por outros de livre escolha do interessado.
28 de setembro de 2022
Mulher batizada com nome europeizado agora deseja ser chamada pelo nome étnico Thiago Gomes/Agência Pará
Com esse entendimento, o ministro Raul Araújo, da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, abriu divergência no julgamento que analisa se Solange Souza Reis, uma líder comunitária indígena de uma aldeia do Rio de Janeiro, pode alterar seu registro civil para Opetahra Nhâmarúri Puri Coroado.
Em junho, o relator, ministro Luis Felipe Salomão, votou por permitir a alteração, em observância ao princípio da dignidade humana. Nesta terça-feira (27/9), porém, o ministro Raul Araújo votou contra a mudança. O julgamento foi interrompido por pedido de vista do ministro Marco Buzzi.
O caso trata de uma mulher que nasceu na cidade do Rio de Janeiro e, em 2011, aos 48 anos, passou a se aproximar de suas raízes indígenas em São Fidélis (RJ), onde seus pais nasceram. Ela participou de reuniões e se mudou para lá, onde adotou costumes e tradições indígenas e se tornou líder comunitária da etnia puri.
Em 2018, ela pediu na Justiça para mudar o nome e os sobrenomes, fazendo a substituição completa do registro civil para dar lugar a algo que represente verdadeiramente suas raízes. O pedido foi negado pelas instâncias ordinárias.
A solução do caso passa pela interpretação dos artigos 57 e 58 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), que preveem que a alteração do nome é excepcional e deve ser motivada. No entanto, a jurisprudência do STJ tem tratado com liberalidade tais pedidos, não raro conferindo interpretação extensiva a essas regras, conforme já mostrou a revista eletrônica Consultor Jurídico.
Para ministro Raul Araújo, autora da ação deseja se tornar indígena, mas não comprovou sua ascendência étnica Lucas Pricken
Autodeterminação indígena Para o ministro Salomão, as exceções trazidas pela lei ao princípio da imutabilidade do registro civil são exemplificativas e devem ser interpretadas levando em consideração o momento histórico-evolutivo da sociedade, para que se amoldem à realidade social.
Em suma, segundo o ministro, será possível mudar de nome, em regra, se não houver risco à segurança pública e indícios de prejuízo a terceiros. O ponto foi ressaltado por Salomão nesta terça, ao ratificar o voto, após a divergência inaugurada pelo ministro Raul Araújo.
“Fiquei a me perguntar qual seria o prejuízo da alteração desse nome para o da etnia indígena”, disse Salomão. “Penso que devemos, em algumas situações, avançar. É o nosso papel. Esse é um caso onde não consigo vislumbrar nenhum prejuízo para a segurança jurídica.”
Para ele, o direito à identidade étnico-cultural das pessoas indígenas não pode ser limitado por uma ótica registral que lhes negue a possibilidade de usar o nome que verdadeiramente reflita sua autoafirmação, inclusive porque o caso não traz nenhum aspecto patrimonial.
Nem índia ela é Para o ministro Raul Araújo, no entanto, a autora da ação não pode ser considerada indígena. “Ela deseja ser indígena, mas não é.” Em sua análise, o processo não traz comprovação de sua origem. Em vez disso, trata de um desejo surgido por razões voluntárias.
Assim sendo, ele concluiu que o caso de Solange Souza Reis não se amolda às normas que tutelam direito da pessoa comprovadamente indígena, integrada ou não, de autodeterminação. E também não encontra previsão na lei, pois trata-se de substituição total e completa do nome e dos sobrenomes.
Ele destacou ainda que sequer há precedentes no STJ autorizando tamanha alteração. E deu como exemplo o recente caso em que a 4ª Turma vetou a mudança do sobrenome do artista plástico Romero Brito — cujo registro traz o sobrenome com apenas uma letra “t”, mas que assina suas obras como Romero Britto, com dois “ts”.
“O pleito não tem amparo legal. As hipóteses que se relacionam com o princípio da definitividade do nome, elencadas na Lei de Registros Públicos, não contemplam a possibilidade de exclusão total dos patronímicos materno e paterno, com substituição por outros de livre escolha e criação do titular”, resumiu Araújo.
REsp 1.927.090
*Por Danilo Vital – correspondente da revista Consultor Jurídico em Brasília.
Fonte: Revista Consultor Jurídico, 27 de setembro de 2022, 19h08
https://murray.adv.br/wp-content/uploads/2016/06/logo-murray-advogados-300x138.png00Gelcy Buenohttps://murray.adv.br/wp-content/uploads/2016/06/logo-murray-advogados-300x138.pngGelcy Bueno2022-09-28 10:29:502022-09-28 10:29:57Lei não permite trocar registro civil inteiro por nome indígena, diz ministro do STJ
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu os critérios essenciais para reconhecimento, abertura, registro e cumprimento de testamento escrito de próprio punho. Entre os elementos destacados, estão a leitura e a assinatura do documento na presença de testemunhas – ou a declaração de circunstâncias excepcionais que justifiquem a sua ausência – e a aferição técnica da veracidade da assinatura atribuída à testadora.
No julgamento, o colegiado fez uma distinção entre os chamados vícios formais, relacionados a aspectos externos do testamento particular – e, portanto, passíveis de serem superados –, e os vícios formais-materiais, os quais não se limitam à forma do ato, mas contaminam o seu conteúdo e o invalidam.
O caso em análise começou quando os irmãos da autora da herança ajuizaram ação para reconhecimento da validade do testamento, a qual foi julgada procedente, apesar de controvérsias sobre a assinatura. Alegando a existência de diversos vícios, uma das irmãs, excluída da partilha dos bens, apelou ao Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), mas teve o recurso negado sob o argumento de que o juiz poderia mitigar um possível excesso de rigor formal, desde que fosse assegurada a última vontade da testadora.
Segundo o acórdão, a médica que acompanhou o tratamento da autora da herança atestou as suas condições mentais, e uma outra pessoa confirmou sua vontade de testar, reconhecendo tanto a assinatura como a grafia no documento.
Flexibilização de exigências legais não alcança testamento sem assinatura
Ao analisar o recurso especial, a relatora, ministra Nancy Andrighi, ponderou que a jurisprudência do STJ estimula a flexibilização das exigências para validação do testamento, buscando o equilíbrio entre o cumprimento das formalidades indispensáveis e o abrandamento de outras, de maneira que seja respeitada a última vontade do falecido.
Nesse sentido, apontou, vícios puramente formais seriam superáveis quando não houvesse dúvidas quanto à vontade do testador. Como exemplo, ela citou o REsp 701.917, em que foi reconhecida a legitimidade de um testamento particular sem o número mínimo de testemunhas, tendo em vista que não houve contestação quanto à veracidade do seu conteúdo.
Por outro lado, explicou a ministra, a corte não flexibilizou a exigência legal nos casos de testamentos sem a assinatura do próprio testador, pois isso causaria “fundada dúvida acerca da higidez da manifestação de vontade ali expressa” (REsp 1.618.754). Esse é um exemplo de vício formal-material, que atinge diretamente a essência do ato, inviabilizando o reconhecimento de sua validade.
Prova pericial seria instrumento ideal para comprovar assinatura em casos litigiosos
No caso dos autos, a magistrada destacou que o documento teria sido escrito de próprio punho pela autora da herança, sem a leitura perante testemunhas – até porque não havia nenhuma presente –, desobedecendo o que prescreve o parágrafo 1º do artigo 1.876 do Código Civil. A relatora também lembrou que o instrumento alternativo para suprir a falta de testemunhas – a declaração, na cédula testamentária, de circunstâncias excepcionais que justificassem essa ausência – não foi utilizado.
Nancy Andrighi apontou, ainda, que não houve apuração adequada sobre a veracidade da assinatura e que o TJMG se contentou com os depoimentos da médica, responsável por atestar a capacidade civil da responsável pela herança, sem fazer menção ao testamento; e da pessoa que declarou conhecer a vontade de testar e reconhecer a assinatura e a grafia da falecida no testamento.
Ao dar provimento ao recurso especial, a relatora declarou que seria imprescindível, no mínimo, que não houvesse dúvida acerca da veracidade da assinatura da testadora, mediante produção de prova pericial – a qual, para ela, não é incompatível com procedimentos que começaram como jurisdição voluntária e depois se tornaram litigiosos, em razão de desacordo entre as partes.
https://murray.adv.br/wp-content/uploads/2016/06/logo-murray-advogados-300x138.png00Gelcy Buenohttps://murray.adv.br/wp-content/uploads/2016/06/logo-murray-advogados-300x138.pngGelcy Bueno2022-09-27 14:27:532022-09-27 14:28:03Ausência não justificada de testemunhas e de perícia sobre assinatura invalidam testamento de próprio punho
Em julgamento de embargos de divergência, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que a Fazenda Pública tem preferência para habilitar seu crédito na arrematação levada a efeito em processo executivo movido por terceiro, independentemente da existência de penhora na execução fiscal.
Por unanimidade, os ministros entenderam que, não havendo penhora na execução fiscal, garante-se o exercício do direito do credor privilegiado mediante a reserva da totalidade (ou de parte) do produto da arrematação do bem do devedor ocorrida na execução de terceiros.
Com o julgamento, o colegiado pacificou entendimentos divergentes entre a Primeira e a Quarta Turmas e deu provimento aos embargos de divergência interpostos pelo Estado de Santa Catarina contra acórdão da Primeira Turma que considerou necessário haver pluralidade de penhoras sobre o mesmo bem para ser instaurado o concurso de preferências.
Em seu recurso, o embargante apontou julgado da Quarta Turma segundo o qual a Fazenda Pública deve receber de forma preferencial, sem concorrer com credor quirografário do devedor em comum, independentemente de o crédito tributário estar ou não garantido por penhora nos autos da respectiva execução fiscal (AgInt no REsp 1.328.688).
Ordem de preferência na satisfação do crédito
O relator na Corte Especial, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que o concurso universal – concorrência creditícia que incide sobre todo o patrimônio – não se confunde com o concurso singular de credores, quando mais de um credor requer o produto proveniente de um bem específico do devedor.
O magistrado acrescentou que, no caso analisado, o Estado de Santa Catarina possui crédito tributário que é objeto de execução fiscal, motivo pelo qual pleiteia a preferência frente aos demais credores da sociedade executada em concurso singular.
Salomão destacou que tanto o Código Civil (de 1916 e de 2002) quanto o Código de Processo Civil (de 1973 e de 2015) conferem primazia às preferências creditícias fundadas em regras de direito material (“título legal à preferência”, como diz a lei), em detrimento da preferência pautada na máxima prior in tempore potior in iure, ou seja, o primeiro a promover a penhora (ou arresto) tem preferência no direito de satisfação do crédito.
“Nessa perspectiva, a distribuição do produto da expropriação do bem do devedor solvente deve respeitar a seguinte ordem de preferência: em primeiro lugar, a satisfação dos créditos cuja preferência funda-se no direito material; na sequência – ou quando inexistente crédito privilegiado –, a satisfação dos créditos comuns (isto é, que não apresentam privilégio legal) deverá observar a anterioridade de cada penhora, ato constritivo considerado título de preferência fundado em direito processual”, afirmou.
Processo existe para concretizar o direito material
O ministro lembrou que a jurisprudência do STJ considera não ser possível sobrepor uma preferência processual a uma preferência de direito material, por ser incontroverso que o processo existe para que o direito material se concretize.
Para o relator, o privilégio do crédito tributário – artigo 186 doCódigo Tributário Nacional– é evidente também no concurso individual contra devedor solvente, “sendo imperiosa a satisfação do crédito tributário líquido, certo e exigível”, independentemente de prévia execução e de penhora sobre o bem cujo produto da alienação se pretende arrecadar.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):EREsp 1603324
https://murray.adv.br/wp-content/uploads/2016/06/logo-murray-advogados-300x138.png00Gelcy Buenohttps://murray.adv.br/wp-content/uploads/2016/06/logo-murray-advogados-300x138.pngGelcy Bueno2022-09-27 14:22:352022-09-27 14:22:43Mesmo sem penhora na execução fiscal, crédito tributário tem preferência na arrematação de bem do devedor
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, decidiu que o terceiro embargante não tem legitimidade para suscitar a incompetência do juízo que decretou a penhora de seu bem, ao argumento de que seria competente o juízo falimentar. Segundo o colegiado, os embargos de terceiro não são a via processual adequada para esse fim.
A turma negou provimento ao recurso especial de um homem que opôs embargos de terceiro contra uma empresa farmacêutica. Ele alegou que, em ação de execução promovida pela farmacêutica contra uma fazenda agropecuária, foi penhorado imóvel cuja área corresponderia à de um sítio do qual ele era possuidor e depositário, em decorrência de hasta pública realizada na Justiça do Trabalho.
Provas documentais não foram suficientes para demonstrar a sobreposição de áreas
O juiz de primeiro grau determinou a realização de perícia para analisar a alegada sobreposição de áreas, mas somente a farmacêutica recolheu os honorários periciais, mantendo-se inerte o embargante. O juízo julgou os embargos improcedentes, com fundamento na falta de realização da prova pericial por desinteresse da parte autora.
Na apelação, o embargante sustentou que as provas documentais produzidas seriam suficientes para demonstrar a sobreposição das áreas dos imóveis. Além disso, foi pedida a declaração de nulidade de todos os atos até ali praticados, uma vez que o juízo da execução seria absolutamente incompetente, pois foi decretada a falência da agropecuária executada. Com isso, os autos deveriam ser remetidos ao juízo falimentar.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) afastou a incompetência absoluta e entendeu que as provas documentais produzidas nos autos não foram suficientes para demonstrar a sobreposição.
Caberia à fazenda executada suscitar a incompetência do juízo da execução
O relator do recurso, ministro Marco Aurélio Bellizze, observou que a principal finalidade dos embargos de terceiro é eliminar constrangimentos indevidos de origem processual sobre o patrimônio do embargante, de modo que não se mostra possível que o terceiro embargante suscite questão afeta única e exclusivamente à parte executada.
O magistrado destacou que caberia apenas à fazenda agropecuária, nos autos do pleito executório, suscitar a incompetência do juízo da execução para expropriar seu patrimônio, com a determinação de remessa dos autos ao juízo da falência para decidir sobre a penhora do bem.
“Por conseguinte, não se vislumbra a legitimidade de um terceiro para suscitar, por meio dos referidos embargos, a ocorrência de falência da devedora – que nem sequer integra a relação processual instaurada nos embargos de terceiro – a fim de aduzir a competência absoluta do juízo falimentar para deliberar sobre eventual constrição do bem ocorrida no processo de execução”, declarou Bellizze.
Não há certeza quanto à sobreposição de áreas
O ministro lembrou que, conforme o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, cabe ao autor utilizar os meios necessários para a obtenção de interesse próprio, de maneira que, se frustrado seu ônus, deverá suportar as consequências prejudiciais aos seus próprios interesses.
O relator apontou que as instâncias ordinárias julgaram improcedentes os embargos de terceiro sob o fundamento de que as provas presentes nos autos não eram capazes de demonstrar que se tratava do mesmo imóvel. Para anular tal conclusão – acrescentou Bellizze –, seria imprescindível o reexame das provas, medida inadmissível no recurso especial, conforme prevê a Súmula 7.
“Não há certeza quanto à sobreposição de áreas, mas apenas uma possibilidade, a qual, portanto, deveria ser constatada mediante a produção da prova pericial, que só não ocorreu em razão da inércia do próprio recorrente, ou seja, o autor dos embargos de terceiro não se desincumbiu do ônus de provar fato constitutivo do seu direito”, concluiu o magistrado ao negar provimento ao recurso.
https://murray.adv.br/wp-content/uploads/2016/06/logo-murray-advogados-300x138.png00Gelcy Buenohttps://murray.adv.br/wp-content/uploads/2016/06/logo-murray-advogados-300x138.pngGelcy Bueno2022-09-26 12:01:002022-09-26 12:01:13Terceiro embargante não tem legitimidade para suscitar competência absoluta de juízo falimentar
Abrir um negócio e mantê-lo em funcionamento não é tarefa simples. Entre as inúmeras variáveis que podem determinar lucro ou prejuízo do empreendimento, destaca-se a localização do ponto comercial.
Ao escolher onde fixará seu estabelecimento, o empresário considera fatores como poder aquisitivo do público local, questões de segurança, facilidade de acesso, tamanho do imóvel. A partir daí, investe em reformas e equipamentos, faz publicidade, constitui uma clientela, consolida seu nome e sua imagem perante os consumidores, formando o que grande parte da doutrina define como o “fundo de comércio”.
Nas palavras do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, “apesar de não existir conceito uniforme na doutrina brasileira, o fundo de comércio é o conjunto de bens corpóreos e incorpóreos destinados ao exercício da atividade empresarial, englobando, por conseguinte, todos os bens úteis e necessários ao exercício da empresa” (REsp 1.872.262).
Justeza nas relações de locação comercial
Visando proteger esse conjunto de bens na locação urbana para fins comerciais, o legislador positivou a chamada ação renovatória, a qual permite que o inquilino, independentemente da vontade do locador, renove o contrato por igual prazo, desde que cumpridos os requisitos legais (artigo 51, da Lei 8.245/1991 – Lei do Inquilinato).
Entretanto, conforme esclareceu a ministra Nancy Andrighi, no recente julgamento do REsp 1.971.600, a ação renovatória não pode servir para a restrição do direito à propriedade do locador nem para a violação da natureza bilateral e consensual do contrato de locação, com a eternização da avença.
Nessa toada, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) constrói sua jurisprudência sobre o tema, tendo como base o equilíbrio entre os direitos tanto do locatário quanto do locador.
Concordância com a renovação gera responsabilidade do fiador por reajuste do aluguel
A Terceira Turma do STJ, ao julgar o REsp 1.911.617, decidiu que o fiador que não foi parte na ação renovatória pode ser incluído no polo passivo do cumprimento de sentença, respondendo por todas as obrigações fixadas no julgamento da demanda – inclusive pelo aluguel determinado judicialmente, e não apenas pelo valor que havia sido proposto pelo locatário na petição inicial. A condição para isso é que tenha sido juntada à renovatória sua declaração anuindo com a prorrogação do contrato.
No caso analisado, duas fiadoras questionaram acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que as manteve no polo passivo do cumprimento de sentença para pagamento das diferenças de aluguel, após o reajuste judicial do valor da locação comercial em patamar mais alto do que o proposto pelo locatário na ação renovatória. O TJSP consignou que a declaração das fiadoras concordando com a renovação era suficiente para responsabilizá-las.
Ao STJ, elas alegaram que a obrigação de fiança gerada pela declaração oferecida na renovatória seria limitada ao valor sugerido na petição inicial, de modo que não poderiam ser obrigadas a arcar com o aluguel muito mais alto fixado judicialmente.
A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que a Lei do Inquilinato estabelece documentos específicos que devem instruir a ação renovatória de locação comercial, entre eles a declaração do fiador – ou de quem vai substituí-lo na renovação – de que aceita os encargos da fiança. “O encargo que o fiador assume não é o valor objeto da pretensão inicial, mas, sim, o novo aluguel que será arbitrado judicialmente”, afirmou a magistrada.
Nesse sentido já decidiram a Quinta Turma (REsp 327.917 e REsp 401.036) e a Sexta Turma (AgRg no Ag 1.017.282), órgãos que, no passado, eram competentes para julgar recursos sobre locação predial urbana no STJ.
Sentença na renovatória não atinge quem já não integrava a relação locatícia
Em julgamento sob a relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva (REsp 1.521.383), a Terceira Turma entendeu que “os efeitos da sentença proferida em ação renovatória proposta contra quem já não mais figurava na relação locatícia, na condição de locadora, nos termos do artigo 472 do Código de Processo Civil/1973, não atingem o novo administrador de imóvel pertencente a fundo de investimento imobiliário constituído antes da existência de litigiosidade sobre o bem”.
“Não se pode estender os efeitos do título judicial a quem jamais integrou a relação processual, tampouco impedir a atual administradora do imóvel, proprietária fiduciária, de ajuizar a competente ação de despejo”, ponderou o relator.
O recurso especial foi interposto por locatária de uma loja em shopping center de Porto Alegre. O tribunal de origem havia reconhecido a legalidade da ação de despejo promovida pela nova administração do fundo ao qual o imóvel pertencia, mesmo após sentença transitada em julgado contra a antiga administração ter reconhecido o direito de renovação pelo locatário. O inquilino sustentou que tal sentença deveria se estender aos sucessores do fundo de investimento.
Cueva explicou que, nesse caso, a decisão dada na renovatória só obrigaria a nova direção do fundo se ficasse comprovado que não houve notificação de que uma nova administradora passou à condição de locadora no contrato inicialmente celebrado com pessoa jurídica diversa – situação diferente da consignada nos autos, em que houve o devido aviso por correio, previamente ao ajuizamento da renovatória.
“Não há falar em sucessão, na qual o sucessor assume a posição do sucedido na relação jurídica deduzida no processo, haja vista que a ação renovatória foi proposta contra quem, naquele momento, já não era mais a administradora do imóvel objeto de locação”, disse o relator.
Prazo máximo de renovação compulsória de aluguel comercial é de cinco anos
Em maio deste ano, a Quarta Turma do STJ definiu que o prazo máximo para a renovação compulsória de aluguel comercialé de cinco anos, ainda que o contrato inicial tenha duração superior (REsp 1.990.552).
Na ocasião, o colegiado analisou recurso de uma rede de restaurantes contra decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que, com base no inciso II do artigo 51 da Lei do Inquilinato, deferiu por apenas mais cinco anos a renovação do aluguel de várias lojas utilizadas pela rede em um shopping center, sendo que o contrato original tinha sido firmado com duração de 12 anos e 11 meses.
A empresa alegou que essa limitação temporal não estaria prevista, pois o estabelecido no artigo 51 da Lei 8.245/1991 – segundo ela – é a renovação compulsória do contrato locatício comercial pelo mesmo período em que vigorou o último contrato.
Relator do processo no STJ, o ministro Raul Araújo destacou que, quando a norma dispõe que o locatário tem o direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo do ajuste anterior, ela se refere, conforme decidiu o TJRS, ao prazo de cinco anos previsto noinciso II do artigo 51, e não ao prazo do último contrato celebrado. “O prazo máximo de cinco anos mostra-se razoável para renovação compulsória de contratos de locação de imóvel para uso comercial”, afirmou.
Ação renovatória de espaço destinado à instalação de ERBs
O local destinado à instalação de Estação Rádio Base (ERB), objeto do contrato de locação não residencial, configura fundo de comércio e é tutelado pela ação renovatória. Esse foi o entendimento da Terceira Turma nos Recursos Especiais 1.790.074 e 1.872.262 e da Quarta Turma no AgInt no AREsp 1.551.389 e no AgInt nos EDcl no AREsp 1.577.914.
“As ERBs são estruturas essenciais ao exercício da atividade de prestação de serviço de telefonia celular, que demandam investimento da operadora, e, como tal, integram o fundo de comércio e se incorporam ao seu patrimônio”, afirmou a ministra Nancy Andrighi ao relatar o REsp 1.790.074.
O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, cujo voto prevaleceu no julgamento do REsp 1.872.262, ao tratar das peculiaridades da atividade exercida pelas operadoras de telefonia móvel, lembrou a intensa regulação a que são submetidas essas empresas pelo poder público e o caráter de continuidade que devem ostentar seus serviços. “É evidente que o local destinado à instalação de ERB configura fundo de comércio a ser tutelado pela ação renovatória”, concluiu.
Outro ponto importante destacado pelo magistrado é que, nesse caso, a procedência do pedido de renovação compulsória do contrato de locação comercial depende do preenchimento dos requisitos previstos no artigo 51 da Lei 8.245/1991 e da inexistência de legítima oposição de exceção de retomada pelo locador.
Renúncia em ação renovatória após transcorrido o prazo para a renovação
Ao julgar o REsp 1.707.365, a Terceira Turma entendeu que é possível a renúncia em ação renovatória mesmo quando o pedido é formulado após o prazo pretendido de renovação do contrato.
“A renúncia é ato unilateral, no qual o autor dispõe da pretensão de direito material deduzida em juízo, podendo ser apresentada até o trânsito em julgado da demanda”, salientou o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Segundo os autos, uma empresa de varejo requereu a renovação de contrato de aluguel pelo prazo de cinco anos – dezembro de 2010 a novembro de 2015 –, pedido julgado improcedente em primeira instância, com expedição de mandado de despejo e com a determinação de pagamento dos aluguéis devidos até a desocupação, além de impostos e taxas não quitados.
Em março de 2016, a locatária apresentou renúncia e requereu a extinção do processo com resolução do mérito, mas o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) rejeitou a homologação do pedido, por considerar que já havia transcorrido o prazo final do objeto da demanda renovatória e que ainda estava sendo discutido o valor do aluguel.
Cueva considerou “equivocado” o entendimento do TJMG sobre o esvaziamento da pretensão pelo decurso do tempo, mas esclareceu que reconhecer o direito do inquilino de desistir da renovatória não o exime do cumprimento da obrigação de deixar o imóvel e efetuar o pagamento dos aluguéis devidos até a data da efetiva desocupação, visto que tal ação tem caráter dúplice.
“A improcedência da pretensão renovatória, seja qual for o motivo, implica a expedição de mandado de despejo, além da possibilidade de cobrança dos aluguéis não quitados, consoante preconiza o artigo 74 da Lei 8.245/1991“.
Reajuste por benfeitorias realizadas pelo locatário pode ser concedido fora da renovatória
A Corte Especial do STJ, em embargos de divergência (EREsp 1.411.420), reformou decisão da Quarta Turma segundo a qual somente na ação renovatória (novo contrato) poderiam ser levadas em conta, para a fixação do aluguel, as acessões realizadas pelo locatário, não podendo ser consideradas essas melhorias em ação revisional (mesmo contrato). No recurso, alegou-se que tal entendimento seria contrário a julgados anteriores da Quinta Turma e da Sexta Turma.
A relatora, ministra Nancy Andrighi, observou que, conforme o acórdão da Quarta Turma, a ação revisional se limitaria ao imóvel com suas características originais da época da contratação. No entanto, ela lembrou que o artigo 19 da Lei do Inquilinato dispõe que o locador ou o locatário poderão pedir revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado.
“Não se pode conceber que o aluguel de um imóvel, cuja área edificada passa ao quíntuplo de seu tamanho originário, deva ter o preço alterado exclusivamente em virtude de fatores externos. A ação revisional de contrato de locação autoriza o ajuste do valor do aluguel, considerando em seu cálculo eventual acessão ou benfeitoria realizada pelo locatário, com autorização do locador”, declarou.
Juros de mora sobre as diferenças dos aluguéis fixados no contrato e na renovatória
Sob a relatoria do ministro Marco Aurélio Bellizze (REsp 1.888.401), a Terceira Turma definiu que o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre as diferenças entre os valores do aluguel estabelecido no contrato e aquele fixado na ação renovatória será a data para pagamento determinada na própria sentença transitada em julgado (mora ex re) ou a data da intimação do devedor para pagamento na fase de cumprimento de sentença (mora ex persona).
No recurso, questionou-se decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) que determinou a incidência dos juros de mora a partir do vencimento de cada parcela, visto que o aluguel fixado na renovatória é devido desde a data da renovação do contrato.
Em seu voto, Bellizze destacou que o caso era peculiar, em razão de se encontrar ainda na fase de conhecimento da ação renovatória, inexistindo decisão transitada em julgado sobre fixação de prazo para a diferença dos aluguéis.
“Deve-se perquirir se a sentença da ação renovatória fixa prazo para o pagamento do saldo devedor, haja vista que, se o fizer, a mora do devedor se dará com o trânsito em julgado, mas caso o título executivo judicial não faça referência ao prazo para adimplemento, caberá ao credor interpelar o devedor para pagamento”, considerou o relator.
Demonstração de quitação tributária para ajuizamento da renovatória
Ao proferir seu voto como relator no REsp 1.698.814, o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, acompanhado por unanimidade pela Terceira Turma, entendeu que a certidão de parcelamento fiscal é suficiente para suprir a exigência prevista no inciso III do artigo 71 da Lei 8.245/1991 para efeito do ajuizamento de ação renovatória de locação empresarial.
Segundo o dispositivo, “a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia”.
O tribunal de origem havia definido que a simples realização de parcelamento dos débitos fiscais, mesmo com a apresentação posterior dos comprovantes dos pagamentos realizados, inviabilizaria a renovação, pois o parcelamento é causa de suspensão do crédito tributário, mas não de sua extinção.
Sanseverino destacou que a controvérsia era diferente de outras analisadas pelo STJ, que já admitia a comprovação da quitação de impostos e taxas após a propositura da ação renovatória, desde que tivesse ocorrido antes do ajuizamento. Segundo ele, “a peculiaridade do presente caso é que foi apresentado apenas comprovante de parcelamento do débito fiscal no momento do ajuizamento da ação renovatória, tendo ocorrido a quitação ao longo do processo”.
O magistrado ponderou que, nessa situação, é requisito fundamental a prova do cumprimento das obrigações tributárias assumidas pelo locatário, o que, segundo os autos, ocorreu em duas etapas: demonstração do parcelamento prévio e comprovação do posterior pagamento das parcelas negociadas com o fisco.
“A interpretação sistemática e teleológica do disposto no inciso III do artigo 71 da Lei de Locações conduz ao reconhecimento da regularidade do parcelamento fiscal firmado antes do ajuizamento da ação para propositura da renovatória de locação comercial”, concluiu.
https://murray.adv.br/wp-content/uploads/2016/06/logo-murray-advogados-300x138.png00Gelcy Buenohttps://murray.adv.br/wp-content/uploads/2016/06/logo-murray-advogados-300x138.pngGelcy Bueno2022-09-26 11:56:312022-09-26 11:56:36Ação renovatória: a proteção simultânea do fundo de comércio e do direito de propriedade
Abrir um negócio e mantê-lo em funcionamento não é tarefa simples. Entre as inúmeras variáveis que podem determinar lucro ou prejuízo do empreendimento, destaca-se a localização do ponto comercial.
Ação renovatória permite que o inquilino renove o contrato por igual prazo
Ao escolher onde fixará seu estabelecimento, o empresário considera fatores como poder aquisitivo do público local, questões de segurança, facilidade de acesso, tamanho do imóvel. A partir daí, investe em reformas e equipamentos, faz publicidade, constitui uma clientela, consolida seu nome e sua imagem perante os consumidores, formando o que grande parte da doutrina define como o “fundo de comércio”.
Nas palavras do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, “apesar de não existir conceito uniforme na doutrina brasileira, o fundo de comércio é o conjunto de bens corpóreos e incorpóreos destinados ao exercício da atividade empresarial, englobando, por conseguinte, todos os bens úteis e necessários ao exercício da empresa” (REsp 1.872.262).
Justeza nas relações de locação comercial Visando proteger esse conjunto de bens na locação urbana para fins comerciais, o legislador positivou a chamada ação renovatória, a qual permite que o inquilino, independentemente da vontade do locador, renove o contrato por igual prazo, desde que cumpridos os requisitos legais (artigo 51, da Lei 8.245/1991 – Lei do Inquilinato).
Entretanto, conforme esclareceu a ministra Nancy Andrighi, no recente julgamento do REsp 1.971.600, a ação renovatória não pode servir para a restrição do direito à propriedade do locador nem para a violação da natureza bilateral e consensual do contrato de locação, com a eternização da avença.
Nessa toada, o Superior Tribunal de Justiça constrói sua jurisprudência sobre o tema, tendo como base o equilíbrio entre os direitos tanto do locatário quanto do locador.
Concordância com a renovação gera responsabilidade do fiador por reajuste do aluguel
A 3ª Turma do STJ, ao julgar o REsp 1.911.617, decidiu que o fiador que não foi parte na ação renovatória pode ser incluído no polo passivo do cumprimento de sentença, respondendo por todas as obrigações fixadas no julgamento da demanda – inclusive pelo aluguel determinado judicialmente, e não apenas pelo valor que havia sido proposto pelo locatário na petição inicial. A condição para isso é que tenha sido juntada à renovatória sua declaração anuindo com a prorrogação do contrato.
No caso analisado, duas fiadoras questionaram acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que as manteve no polo passivo do cumprimento de sentença para pagamento das diferenças de aluguel, após o reajuste judicial do valor da locação comercial em patamar mais alto do que o proposto pelo locatário na ação renovatória. O TJ-SP consignou que a declaração das fiadoras concordando com a renovação era suficiente para responsabilizá-las.
Ao STJ, elas alegaram que a obrigação de fiança gerada pela declaração oferecida na renovatória seria limitada ao valor sugerido na petição inicial, de modo que não poderiam ser obrigadas a arcar com o aluguel muito mais alto fixado judicialmente.
A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que a Lei do Inquilinato estabelece documentos específicos que devem instruir a ação renovatória de locação comercial, entre eles a declaração do fiador – ou de quem vai substituí-lo na renovação – de que aceita os encargos da fiança. “O encargo que o fiador assume não é o valor objeto da pretensão inicial, mas, sim, o novo aluguel que será arbitrado judicialmente”, afirmou a magistrada.
Nesse sentido já decidiram a 5ª Turma (REsp 327.917 e REsp 401.036) e a 6ª Turma (AgRg no Ag 1.017.282), órgãos que, no passado, eram competentes para julgar recursos sobre locação predial urbana no STJ.
Sentença na renovatória não atinge quem já não integrava a relação locatícia
Em julgamento sob a relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva (REsp 1.521.383), a 3ª Turma entendeu que “os efeitos da sentença proferida em ação renovatória proposta contra quem já não mais figurava na relação locatícia, na condição de locadora, nos termos do artigo 472 do Código de Processo Civil/1973, não atingem o novo administrador de imóvel pertencente a fundo de investimento imobiliário constituído antes da existência de litigiosidade sobre o bem”.
“Não se pode estender os efeitos do título judicial a quem jamais integrou a relação processual, tampouco impedir a atual administradora do imóvel, proprietária fiduciária, de ajuizar a competente ação de despejo”, ponderou o relator.
O recurso especial foi interposto por locatária de uma loja em shopping center de Porto Alegre. O tribunal de origem havia reconhecido a legalidade da ação de despejo promovida pela nova administração do fundo ao qual o imóvel pertencia, mesmo após sentença transitada em julgado contra a antiga administração ter reconhecido o direito de renovação pelo locatário. O inquilino sustentou que tal sentença deveria se estender aos sucessores do fundo de investimento.
Cueva explicou que, nesse caso, a decisão dada na renovatória só obrigaria a nova direção do fundo se ficasse comprovado que não houve notificação de que uma nova administradora passou à condição de locadora no contrato inicialmente celebrado com pessoa jurídica diversa – situação diferente da consignada nos autos, em que houve o devido aviso por correio, previamente ao ajuizamento da renovatória.
“Não há falar em sucessão, na qual o sucessor assume a posição do sucedido na relação jurídica deduzida no processo, haja vista que a ação renovatória foi proposta contra quem, naquele momento, já não era mais a administradora do imóvel objeto de locação”, disse o relator.
Prazo máximo de renovação compulsória de aluguel comercial é de cinco anos
Em maio deste ano, a 4ª Turma do STJ definiu que o prazo máximo para a renovação compulsória de aluguel comercial é de cinco anos, ainda que o contrato inicial tenha duração superior (REsp 1.990.552).
Na ocasião, o colegiado analisou recurso de uma rede de restaurantes contra decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul que, com base no inciso II do artigo 51 da Lei do Inquilinato, deferiu por apenas mais cinco anos a renovação do aluguel de várias lojas utilizadas pela rede em um shopping center, sendo que o contrato original tinha sido firmado com duração de 12 anos e 11 meses.
A empresa alegou que essa limitação temporal não estaria prevista, pois o estabelecido no artigo 51 da Lei 8.245/1991 – segundo ela – é a renovação compulsória do contrato locatício comercial pelo mesmo período em que vigorou o último contrato.
Relator do processo no STJ, o ministro Raul Araújo destacou que, quando a norma dispõe que o locatário tem o direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo do ajuste anterior, ela se refere, conforme decidiu o TJRS, ao prazo de cinco anos previsto no inciso II do artigo 51, e não ao prazo do último contrato celebrado. “O prazo máximo de cinco anos mostra-se razoável para renovação compulsória de contratos de locação de imóvel para uso comercial”, afirmou.
Ação renovatória de espaço destinado à instalação de ERBs
O local destinado à instalação de Estação Rádio Base (ERB), objeto do contrato de locação não residencial, configura fundo de comércio e é tutelado pela ação renovatória. Esse foi o entendimento da 3ª Turma nos Recursos Especiais 1.790.074 e 1.872.262 e da 4ª Turma no AgInt no AREsp 1.551.389 e no AgInt nos EDcl no AREsp 1.577.914.
“As ERBs são estruturas essenciais ao exercício da atividade de prestação de serviço de telefonia celular, que demandam investimento da operadora, e, como tal, integram o fundo de comércio e se incorporam ao seu patrimônio”, afirmou a ministra Nancy Andrighi ao relatar o REsp 1.790.074.
O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, cujo voto prevaleceu no julgamento do REsp 1.872.262, ao tratar das peculiaridades da atividade exercida pelas operadoras de telefonia móvel, lembrou a intensa regulação a que são submetidas essas empresas pelo poder público e o caráter de continuidade que devem ostentar seus serviços. “É evidente que o local destinado à instalação de ERB configura fundo de comércio a ser tutelado pela ação renovatória”, concluiu.
Outro ponto importante destacado pelo magistrado é que, nesse caso, a procedência do pedido de renovação compulsória do contrato de locação comercial depende do preenchimento dos requisitos previstos no artigo 51 da Lei 8.245/1991 e da inexistência de legítima oposição de exceção de retomada pelo locador.
Renúncia em ação renovatória após transcorrido o prazo para a renovação
Ao julgar o REsp 1.707.365, a 3ª Turma entendeu que é possível a renúncia em ação renovatória mesmo quando o pedido é formulado após o prazo pretendido de renovação do contrato.
“A renúncia é ato unilateral, no qual o autor dispõe da pretensão de direito material deduzida em juízo, podendo ser apresentada até o trânsito em julgado da demanda”, salientou o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Segundo os autos, uma empresa de varejo requereu a renovação de contrato de aluguel pelo prazo de cinco anos – dezembro de 2010 a novembro de 2015 –, pedido julgado improcedente em primeira instância, com expedição de mandado de despejo e com a determinação de pagamento dos aluguéis devidos até a desocupação, além de impostos e taxas não quitados.
Em março de 2016, a locatária apresentou renúncia e requereu a extinção do processo com resolução do mérito, mas o Tribunal de Justiça de Minas Gerais rejeitou a homologação do pedido, por considerar que já havia transcorrido o prazo final do objeto da demanda renovatória e que ainda estava sendo discutido o valor do aluguel.
Cueva considerou “equivocado” o entendimento do TJ-MG sobre o esvaziamento da pretensão pelo decurso do tempo, mas esclareceu que reconhecer o direito do inquilino de desistir da renovatória não o exime do cumprimento da obrigação de deixar o imóvel e efetuar o pagamento dos aluguéis devidos até a data da efetiva desocupação, visto que tal ação tem caráter dúplice.
“A improcedência da pretensão renovatória, seja qual for o motivo, implica a expedição de mandado de despejo, além da possibilidade de cobrança dos aluguéis não quitados, consoante preconiza o artigo 74 da Lei 8.245/1991“.
Reajuste por benfeitorias realizadas pelo locatário pode ser concedido fora da renovatória
A Corte Especial do STJ, em embargos de divergência (EREsp 1.411.420), reformou decisão da 4ª Turma segundo a qual somente na ação renovatória (novo contrato) poderiam ser levadas em conta, para a fixação do aluguel, as acessões realizadas pelo locatário, não podendo ser consideradas essas melhorias em ação revisional (mesmo contrato). No recurso, alegou-se que tal entendimento seria contrário a julgados anteriores da 5ª Turma e da 6ª Turma.
A relatora, ministra Nancy Andrighi, observou que, conforme o acórdão da 4ª Turma, a ação revisional se limitaria ao imóvel com suas características originais da época da contratação. No entanto, ela lembrou que o artigo 19 da Lei do Inquilinato dispõe que o locador ou o locatário poderão pedir revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado.
“Não se pode conceber que o aluguel de um imóvel, cuja área edificada passa ao quíntuplo de seu tamanho originário, deva ter o preço alterado exclusivamente em virtude de fatores externos. A ação revisional de contrato de locação autoriza o ajuste do valor do aluguel, considerando em seu cálculo eventual acessão ou benfeitoria realizada pelo locatário, com autorização do locador”, declarou.
Juros de mora sobre as diferenças dos aluguéis fixados no contrato e na renovatória
Sob a relatoria do ministro Marco Aurélio Bellizze (REsp 1.888.401), a 3ª Turma definiu que o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre as diferenças entre os valores do aluguel estabelecido no contrato e aquele fixado na ação renovatória será a data para pagamento determinada na própria sentença transitada em julgado (mora ex re) ou a data da intimação do devedor para pagamento na fase de cumprimento de sentença (mora ex persona).
No recurso, questionou-se decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios que determinou a incidência dos juros de mora a partir do vencimento de cada parcela, visto que o aluguel fixado na renovatória é devido desde a data da renovação do contrato.
Em seu voto, Bellizze destacou que o caso era peculiar, em razão de se encontrar ainda na fase de conhecimento da ação renovatória, inexistindo decisão transitada em julgado sobre fixação de prazo para a diferença dos aluguéis.
“Deve-se perquirir se a sentença da ação renovatória fixa prazo para o pagamento do saldo devedor, haja vista que, se o fizer, a mora do devedor se dará com o trânsito em julgado, mas caso o título executivo judicial não faça referência ao prazo para adimplemento, caberá ao credor interpelar o devedor para pagamento”, considerou o relator.
Demonstração de quitação tributária para ajuizamento da renovatória
Ao proferir seu voto como relator no REsp 1.698.814, o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, acompanhado por unanimidade pela 3ª Turma, entendeu que a certidão de parcelamento fiscal é suficiente para suprir a exigência prevista no inciso III do artigo 71 da Lei 8.245/1991 para efeito do ajuizamento de ação renovatória de locação empresarial.
Segundo o dispositivo, “a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia”.
O tribunal de origem havia definido que a simples realização de parcelamento dos débitos fiscais, mesmo com a apresentação posterior dos comprovantes dos pagamentos realizados, inviabilizaria a renovação, pois o parcelamento é causa de suspensão do crédito tributário, mas não de sua extinção.
Sanseverino destacou que a controvérsia era diferente de outras analisadas pelo STJ, que já admitia a comprovação da quitação de impostos e taxas após a propositura da ação renovatória, desde que tivesse ocorrido antes do ajuizamento. Segundo ele, “a peculiaridade do presente caso é que foi apresentado apenas comprovante de parcelamento do débito fiscal no momento do ajuizamento da ação renovatória, tendo ocorrido a quitação ao longo do processo”.
O magistrado ponderou que, nessa situação, é requisito fundamental a prova do cumprimento das obrigações tributárias assumidas pelo locatário, o que, segundo os autos, ocorreu em duas etapas: demonstração do parcelamento prévio e comprovação do posterior pagamento das parcelas negociadas com o fisco.
“A interpretação sistemática e teleológica do disposto no inciso III do artigo 71 da Lei de Locações conduz ao reconhecimento da regularidade do parcelamento fiscal firmado antes do ajuizamento da ação para propositura da renovatória de locação comercial”, concluiu.
Com informações da assessoria do STJ.
Revista Consultor Jurídico, 25 de setembro de 2022, 11h46
https://murray.adv.br/wp-content/uploads/2016/06/logo-murray-advogados-300x138.png00Gelcy Buenohttps://murray.adv.br/wp-content/uploads/2016/06/logo-murray-advogados-300x138.pngGelcy Bueno2022-09-26 10:48:262022-09-26 10:48:31STJ constrói jurisprudência entre proteção do comércio e do direito de propriedade
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou o entendimento de que, tendo havido a concordância do adquirente no momento da compra, é válida a cobrança de taxa de manutenção das áreas comuns pela administradora de loteamento, mesmo antes da promulgação da Lei 13.465/2017.
De forma unânime, os ministros da Terceira Turma mantiveram o acórdão anterior, por entender que ele não conflita com a posição do STF.
Na origem do caso, em fevereiro de 2009, um grupo de proprietários ajuizou ação declaratória de inexistência de obrigação contra a administradora do loteamento em que possuíam terrenos, em virtude da cobrança de taxa destinada à manutenção das áreas comuns.
Os autores da ação alegaram não existir lei que os obrigasse a pagar a taxa. Segundo eles, mesmo que se tratasse de um condomínio, as decisões sobre sua administração deveriam ser aprovadas em assembleia, mas isso não ocorreu, o que inviabilizaria por completo a exigência de pagamento.
Por seu lado, a administradora afirmou que, desde a constituição do loteamento, foi estabelecido contrato-padrão com a previsão de que haveria serviços de conservação cujo custeio seria rateado entre os proprietários, e que, durante vários anos, os autores pagaram a mensalidade sem qualquer oposição, tendo os serviços sido efetivamente prestados.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) entendeu que a cobrança da taxa era válida, pois os compradores sabiam da sua exigência quando assinaram o contrato. A decisão foi mantida pelo STJ no primeiro julgamento do recurso.
Situação é diferente da julgada pelo STF
Ao analisar o RE 695.911, o STF definiu que “é inconstitucional a cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/1917 ou de anterior lei municipal que discipline a questão”.
Para a relatora no STJ, ministra Nancy Andrighi, a decisão proferida pela Terceira Turma não destoa do entendimento fixado pelo STF, o qual diz respeito à situação em que não há regulamentação legal nem manifestação de vontade das partes.
A ministra transcreveu trechos do acórdão do TJSP nos quais se reconhece que os compradores dos terrenos estavam cientes de que teriam de arcar com as taxas. “O contexto delineado pelas instâncias de origem revela que, a despeito da ausência, à época, de previsão legal, os recorrentes manifestaram expressa vontade de assumir, perante o loteador, a obrigação de pagar a taxa de manutenção”, afirmou.
Nancy Andrighi lembrou que, de acordo com os autos, a aquiescência dos compradores com esse pagamento constou dos contratos, cujo modelo estava registrado no cartório de imóveis. Diante dessa peculiaridade, concluiu a relatora, “sobressai a distinção com o decidido no RE 695.911, de modo que o acórdão exarado por esta turma não conflita com o precedente da Suprema Corte”.
A ministra assinalou ainda que, em decisão sobre o mesmo loteamento (RE 1.207.710), o ministro do STF Gilmar Mendes – assim como a Terceira Turma do STJ – entendeu que se tratava de um caso peculiar, que não se assemelhava ao entendimento proferido por aquela corte em repercussão geral.
https://murray.adv.br/wp-content/uploads/2016/06/logo-murray-advogados-300x138.png00Gelcy Buenohttps://murray.adv.br/wp-content/uploads/2016/06/logo-murray-advogados-300x138.pngGelcy Bueno2022-09-23 20:00:462022-09-23 20:00:49Anuência do comprador legitima cobrança de taxa de manutenção em loteamento antes da Lei 13.465/2017
Embora o autor da petição judicial deva ter procuração nos autos, o protocolo do documento em sistema de peticionamento eletrônico pode ser feito por advogado sem procuração, mas nas seguintes hipóteses: petição nato-digital ou digitalizada, assinada eletronicamente com certificado digital por advogado com procuração nos autos, desde que a plataforma seja capaz de validar a assinatura digital; e documento digitalizado que reproduza petição impressa e assinada manualmente por advogado devidamente constituído no processo.
STJ define condições para admitir petição eletrônica por advogado sem procuração
Com esse entendimento, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça afastou a incidência da Súmula 115 do STJ em caso no qual a petição de recurso foi impressa, assinada pelo advogado constituído no processo e, depois de digitalizada, juntada aos autos por outro advogado, este sem procuração.
Relator do recurso em que se discutiu a questão, o ministro Luis Felipe Salomão lembrou que, em 2001, foi editada a Medida Provisória 2.200-2, que instituiu a Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil). Nos termos do artigo 6º da MP, o par de chaves criptográficas será gerado pelo próprio titular, e sua chave privada de assinatura será de seu controle exclusivo.
Conforme apontado pelo ministro, com a segurança proporcionada pela certificação digital, entrou em vigência a Lei 11.419/2006, a qual previu, no âmbito dos processos judiciais, a assinatura digital baseada em certificado digital emitido por autoridade certificadora credenciada, além do cadastro do usuário no Poder Judiciário.
O relator também comentou que, conforme o artigo 228, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil (CPC), a juntada de petições em processos judiciais eletrônicos se dá de forma automática, a partir do protocolo no sistema de peticionamento eletrônico, independentemente de ato de juntada pelo serventuário da Justiça.
Segundo Salomão, a regra legal não restringe o peticionamento aos processos nos quais o profissional tenha procuração, de modo que o ato, com a consequente juntada automática nos autos, pode ser praticado por qualquer advogado; assim, o lançamento da assinatura eletrônica na petição servirá apenas para identificar quem a protocolou no sistema.
Em sentido semelhante, o ministro esclareceu que o artigo 425, inciso VI, do CPC, ao dispor sobre a petição de reproduções digitalizadas de documentos, também não indica a necessidade de o advogado possuir procuração nos autos.
Por outro lado, o relator ressaltou que, conforme decidido no AREsp 471.037, a inclusão de imagem da assinatura do advogado não supre a ausência das formas de assinatura eletrônica previstas pela Lei 11.419/2006.
Nesse cenário normativo, Luis Felipe Salomão entendeu que a petição ou outro documento nato-digital assinado digitalmente por advogado com procuração nos autos — com o uso de certificado digital emitido por autoridade certificadora credenciada — podem ser admitidos, ainda que tenham sido protocolados por advogado sem procuração, desde que a plataforma de processo judicial eletrônico seja capaz de validar a assinatura digital do documento.
No caso de petição digitalizada, o relator considerou aplicáveis as exigências previstas para os documentos nato-digitais, respeitados os requisitos de validação — uso de assinatura com certificado digital ou eletrônica e cadastro no Judiciário.
Em relação ao caso dos autos — no qual o advogado constituído assinou manualmente petição impressa, e depois o documento digitalizado foi juntado aos autos por profissional sem procuração —, Salomão também entendeu ser admissível o protocolo do documento.
De acordo com o ministro, a identificação inequívoca do signatário pode ser garantida pelo uso de certificado digital emitido por autoridade certificadora credenciada, nos termos da MP 2.200-2/2001, quando a plataforma de processo eletrônico judicial for capaz de validar a assinatura digital do documento; ou pela assinatura de punho lançada no documento original, “o qual poderá ser consultado se houver alegação motivada e fundamentada de adulteração”.
Com informações da assessoria de imprensa do STJ.
AREsp 1.917.838
Fonte: Revista Consultor Jurídico, 23 de setembro de 2022, 15h49
https://murray.adv.br/wp-content/uploads/2016/06/logo-murray-advogados-300x138.png00Gelcy Buenohttps://murray.adv.br/wp-content/uploads/2016/06/logo-murray-advogados-300x138.pngGelcy Bueno2022-09-23 18:31:032022-09-23 18:31:08STJ define condições para admitir petição eletrônica por advogado sem procuração
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o time mandante que não ofereceu segurança necessária para evitar tumultos na saída do estádio deverá responder pelos danos causados, solidariamente com a entidade organizadora da competição.
No processo, torcedores corintianos relataram que, após o término de um jogo entre São Paulo e Corinthians no estádio do Morumbi – que pertence ao primeiro clube –, foram obrigados a aguardar a saída da torcida adversária. Enquanto estavam confinados, uma bomba caseira foi jogada de fora para dentro do estádio, provocando o tumulto que resultou em dezenas de feridos, entre eles os autores da ação. Além disso, a Polícia Militar, que havia sido acionada para promover a segurança, disparou gás de efeito moral na tentativa de conter o tumulto, o que piorou a situação.
O juiz considerou improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais, mas o Tribunal de Justiça de São Paulo reformou a sentença e condenou o São Paulo Futebol Clube e a Federação Paulista de Futebol a indenizar os autores.
No recurso ao STJ, o São Paulo sustentou que foram cumpridas as medidas cabíveis de segurança e que a bomba caseira foi arremessada da parte externa do estádio; e que haveria culpa de terceiros, tanto de quem jogou a bomba quanto da polícia. A federação também recorreu para tentar afastar sua responsabilização, mas, nesse ponto, o apelo foi rejeitado.
Legislações disciplinam os direitos do torcedor
O relator do caso, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, destacou que o artigo 13 do Estatuto do Torcedor (Lei 10.671/2003) garante aos torcedores o direito à segurança antes, durante e após os eventos esportivos.
Ao analisar o recurso do São Paulo, o ministro apontou que, conforme os artigos 14 e 19 do estatuto, o clube detentor do mando de jogo tem responsabilidade objetiva – e solidária com a entidade que organiza a competição – diante dos prejuízos causados aos torcedores por falhas de segurança.
Cueva ressaltou que, em relação à responsabilidade, o Estatuto do Torcedor prevê a aplicação subsidiária do Código de Defesa do Consumidor (CDC), cujos artigos 12 a 14 tratam do vício grave que gera acidente de consumo, sendo a federação e o clube mandante equiparados, para esse efeito, à condição de fornecedores de serviço.
Analisar o caso concreto é indispensável
De acordo com o relator, embora se reconheça que a responsabilidade é objetiva, “ligada ao fato e ao risco da atividade e desprendida da prova da culpa”, a legislação aplicável não adota a teoria do risco integral, pela qual as entidades responderiam por todo e qualquer dano ocorrido nas imediações do estádio.
Afastada a teoria do risco integral – explicou o ministro –, é possível a isenção da responsabilidade se for demonstrada culpa exclusiva da vítima ou de terceiro, o que impõe o exame das particularidades do caso em julgamento para se verificar se realmente houve defeito da segurança e se a situação estava diretamente relacionada com a atividade desempenhada pelas entidades rés – conforme definiu a Terceira Turma em precedente que tratou de situação semelhante (REsp 1.924.527).
O relator destacou que a falha na prestação de serviço teve início no tratamento incompatível com o exigido pela legislação, quando os torcedores do time visitante ficaram recolhidos por quase uma hora em local apertado, enquanto os torcedores da casa eram liberados.
Outro aspecto destacado pelo ministro foi a atuação da polícia, que, além de não ter sido capaz de conter o tumulto, agiu de forma a potencializá-lo. De acordo com seu entendimento, tal fato não exclui a responsabilidade do clube recorrente, que está ligada a fatos precedentes, como o confinamento e o arremesso da bomba por seus próprios apoiadores.
“O fato de a primeira bomba ter sido arremessada da parte externa do estádio não interfere no dever de indenizar”, observou o relator, explicando que os danos ocorreram nas dependências da arena esportiva e que o fato está inserido no contexto do jogo e na rivalidade entre as torcidas. Além disso, a situação é reveladora de que “a fiscalização das redondezas também foi defeituosa, visto que havia torcedores munidos de artefatos explosivos”.
https://murray.adv.br/wp-content/uploads/2016/06/logo-murray-advogados-300x138.png00Gelcy Buenohttps://murray.adv.br/wp-content/uploads/2016/06/logo-murray-advogados-300x138.pngGelcy Bueno2022-09-21 13:25:392022-09-21 13:25:43São Paulo e Federação Paulista de Futebol indenizarão torcedores corintianos feridos em tumulto
Entretanto, conforme esclareceu a ministra Nancy Andrighi, no recente julgamento do 
Relator do processo no STJ, o ministro Raul Araújo destacou que, quando a norma dispõe que o locatário tem o direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo do ajuste anterior, ela se refere, conforme decidiu o TJRS, ao prazo de cinco anos previsto noinciso II do artigo 51, e não ao prazo do último contrato celebrado. “O prazo máximo de cinco anos mostra-se razoável para renovação compulsória de contratos de locação de imóvel para uso comercial”, afirmou.
No recurso, questionou-se decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) que determinou a incidência dos juros de mora a partir do vencimento de cada parcela, visto que o aluguel fixado na renovatória é devido desde a data da renovação do contrato.
