O entendimento foi firmado no julgamento de um caso em que, após o fim do contrato de arrendamento rural, os proprietários notificaram a empresa ocupante sobre a retomada do imóvel. Sem acordo sobre a indenização pelas benfeitorias realizadas, foi ajuizada ação de despejo, e a empresa arrendatária, em resposta, propôs ação declaratória para garantir a posse até o pagamento das melhorias.

Liminar concedida aos proprietários em primeira instância determinou a desocupação do imóvel, medida que foi devidamente cumprida. Anos depois, o juízo reconheceu o direito da empresa à indenização pelas benfeitorias, mas negou o direito de retenção, sob o argumento de que a posse já havia sido perdida bastante tempo antes e que eventual reintegração causaria tumulto no uso regular da propriedade. O Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJMT) confirmou a decisão, sustentando que a restituição do imóvel era irreversível e que existiriam meios menos gravosos para assegurar o crédito da empresa.

Retenção é uma garantia do pagamento da indenização

Ao recorrer ao STJ, a empresa alegou violação do artigo 95, inciso VIII, do Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) e do artigo 1.219 do Código Civil (CC), defendendo que o reconhecimento do direito à indenização implica, necessariamente, a possibilidade de exercício do direito de retenção.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, destacou que o artigo 1.219 do CC assegura ao possuidor de boa-fé o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, além de permitir o levantamento das voluptuárias que não lhe forem pagas, desde que possa fazê-lo sem causar danos.

A ministra ressaltou que o dispositivo também confere ao possuidor o direito de retenção pelo valor das benfeitorias, o que funciona como uma forma de garantia do cumprimento da obrigação.

Sem a posse, falta o requisito essencial que fundamenta a garantia da retenção

Contudo, a relatora enfatizou que o direito de retenção pressupõe a posse atual do imóvel, sendo prerrogativa exclusiva do possuidor de boa-fé. Ao citar os artigos 1.196 e 1.223 do CC, Nancy Andrighi esclareceu que, mesmo quando a perda da posse ocorre por decisão judicial, há a cessação dos poderes inerentes à propriedade, o que afasta a possibilidade de exercer o direito de retenção. Segundo ela, sem a posse, falta o requisito essencial que fundamenta essa garantia.

Por fim, a ministra esclareceu que nem o Código Civil nem o Estatuto da Terra autorizam que o antigo arrendatário, já desalojado do imóvel, retome a posse para assegurar o pagamento das benfeitorias. Segundo afirmou, a legislação condiciona o direito de retenção à continuidade da posse, não prevendo qualquer hipótese de reintegração como meio de garantir o crédito indenizatório.

“Portanto, o direito de retenção somente pode ser exercido por quem é possuidor de boa-fé. Aquele que perde a posse, mesmo que contra a sua vontade, deixa de fazer jus a esta garantia legal. Isso, contudo, não obsta o direito do antigo possuidor de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis”, conclui ao negar provimento ao recurso especial.

REsp 2.156.451.

Fonte: STJ

De acordo com o processo, a compradora do imóvel opôs embargos contra a imobiliária alegando que, juntamente com o ex-cônjuge, adquiriu o imóvel comercial em 2007. A transação foi formalizada por contrato particular de promessa de compra e venda. Contudo, em 2018, ao consultar o registro de imóveis, ela verificou que havia uma hipoteca na propriedade em favor da imobiliária, feita em 2009, pois fora dada em garantia pela antiga proprietária.

O juízo de primeiro grau acolheu os embargos, mas o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) considerou que a hipoteca posterior deveria prevalecer sobre o contrato de promessa de compra e venda não registrado.

Hipoteca sobre imóvel comercial e residencial

Segundo o relator do recurso na Quarta Turma, ministro Antonio Carlos Ferreira, não se aplica ao caso a Súmula 308 do STJ, pois o enunciado se refere aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial.

O ministro lembrou que ambas as turmas de direito privado do tribunal entendem que, mesmo nos imóveis comerciais, “a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior à celebração da promessa de compra e venda não tem eficácia em relação ao promissário comprador”.

Entretanto, ele ressaltou que, nos julgamentos em que foi adotado esse entendimento, não se examinou a falta de registro público da promessa de compra e venda realizada antes da hipoteca, como no presente caso.

Direito real do promitente comprador só se aperfeiçoa perante terceiros com o registro

Na sua avaliação, a ausência de registro é o ponto central da controvérsia, uma vez que, para o STJ, a propriedade do imóvel só se transfere com esse procedimento.

“Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico de promessa de compra e venda. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do imóvel”, disse.

De acordo com Antonio Carlos Ferreira, o direito real do promitente comprador apenas se aperfeiçoa perante terceiros de boa-fé com o regular registro do contrato público ou particular no tabelionato de imóveis.

Para o relator, a boa-fé da imobiliária é fato incontroverso, pois ela não tinha como saber que o imóvel não pertencia mais à devedora. A promessa de compra e venda, explicou, vincula as partes contratantes, mas a falta de registro torna o contrato ineficaz perante terceiros de boa-fé.

A relatoria do IAC é do ministro Afrânio Vilela. Para julgamento da controvérsia, o colegiado determinou a suspensão, em todo o território nacional, dos recursos especiais e extraordinários que tratam da mesma questão.

“É inviável e ilógico permitir a exploração em uma unidade da federação e impedi-la em outra, quando a atividade pode afetar indistintamente a população e o meio ambiente de ambas as localidades, notadamente no que diz respeito à possibilidade de contaminação irreversível, inclusive por radioatividade, de extensos aquíferos subterrâneos, solo e ar”, destacou o ministro.

No caso submetido ao rito do IAC no STJ, o Ministério Público Federal (MPF) ajuizou ação civil pública ambiental contra a Petrobras, a Agência Nacional do Petróleo (ANP) e outras duas empresas, visando, entre outros objetivos, à suspensão de licitação da ANP para exploração do gás de folhelho com a técnica de fracking na Bacia do Paraná, localizada na região oeste do estado de São Paulo.

O pedido foi atendido em primeiro grau, mas o Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) deu provimento à apelação da ANP e julgou improcedente a ação, o que motivou a interposição do recurso especial pelo MPF.

Potenciais riscos ambientais exigem solução jurisdicional única

Afrânio Vilela destacou que a exploração de gás e óleo de fontes não convencionais (xisto ou folhelho) com uso da técnica de fracking desperta atualmente grande discussão científica, jurídica e política em todo o mundo.

“A matéria é uma das mais relevantes e polarizantes no embate entre ambientalistas e industriais, e coloca no mesmo polo político a agroindústria e movimentos sociais. A dissonância em torno do tema exige o debate qualificado, ampliado e democrático, viabilizado ao Judiciário por meio dos procedimentos de formação de precedentes qualificados”, observou o ministro.

Segundo o relator, ainda que o recurso especial se limite aos leilões de poucas áreas realizados em 2013, outras ações envolvendo blocos licitatórios distintos têm recebido decisões variadas de diferentes tribunais. Em sua avaliação, essa dispersão jurisprudencial, embora limitada, gera insegurança jurídica em um setor altamente regulado de interesse estratégico internacional.

“A causa, portanto, envolve relevante questão de direito, com grande repercussão social e sem repetição em múltiplos processos (artigo 947 do Código de Processo Civil), devendo ser processada na forma de IAC“, concluiu Afrânio Vilela.

IAC assegura orientação jurisprudencial uniforme

O IAC poderá ser instaurado quando o julgamento de recurso, de remessa necessária ou de processo de competência originária envolver relevante questão de direito, com grande repercussão social, mas sem repetição em múltiplos processos. Além de permitir o tratamento isonômico entre os cidadãos, o IAC acaba com as divergências existentes ou que possam surgir entre os órgãos fracionários da corte sobre a mesma questão jurídica complexa e delicada.

REsp 1.957.818.

No julgamento, o colegiado discutiu a abrangência do benefício fiscal instituído pelo artigo 11 da Lei 9.779/1999, a fim de definir, especificamente, se há direito ao creditamento de IPI na aquisição de insumos e matérias-primas tributados (entrada onerada), inclusive quando aplicados na industrialização de produto imune; ou se tal benefício ocorre apenas quando utilizados tais insumos e matérias primas na industrialização de produtos isentos ou sujeitos à alíquota zero.

Com a definição da tese, podem voltar a tramitar todos os processos sobre o mesmo assunto que estavam suspensos à espera do precedente.

Benefício para produtos imunes não é interpretação extensiva de norma

Segundo o relator do repetitivo, ministro Marco Aurélio Bellizze, o dispositivo legal em debate traz os requisitos para as hipóteses de manutenção do crédito de IPI, bem como deixa claro – sobretudo ao utilizar a expressão “inclusive” – que o benefício não se restringe às saídas de produto isento ou sujeito à alíquota zero, mas, sim, que ele está assegurado também nesses casos, sem excluir outras situações de saída desonerada.

“O reconhecimento do direito ao creditamento não decorre de suposta extensão do benefício contido no artigo 11 da Lei 9.779/1999 para hipótese ali não prevista, mas, ao contrário, da compreensão fundamentada de que tal situação (produto imune) está contida na norma em exame, sobretudo ao utilizar o termo ‘inclusive'”, apontou o magistrado.

O aproveitamento do crédito de IPI, explicou o relator, exige a verificação de dois requisitos. O primeiro diz respeito à realização de operação de aquisição de matéria-prima, produto intermediário ou material de embalagem, sujeita à tributação do imposto. O segundo é a submissão do bem adquirido ao processo de industrialização, conforme disposto no Regulamento do IPI (Decreto 7.212/2010).

“Verificadas, assim, a aquisição de insumos tributados e a sua utilização no processo de industrialização, o industrial faz jus ao creditamento de IPI, afigurando-se desimportante, a esse fim, o regime de tributação do imposto na saída do estabelecimento industrial, já que é assegurado tal direito inclusive nas saídas isentas e nas sujeitas à alíquota zero”, afirmou Bellizze.

Disciplina de tributação na saída do estabelecimento industrial é irrelevante

O ministro também citou os critérios definidos na Tabela de Incidência do Imposto sobre Produtos Industrializados (Tipi) para viabilizar o direito ao crédito de IPI, especialmente no que diz respeito aos produtos sob a rubrica NT (não tributado).

Nessa categoria, prosseguiu, estão produtos excluídos do campo de incidência do IPI, já que não são resultantes de nenhum processo de industrialização; e outros que, apesar de derivados do processo de industrialização, por determinação constitucional, são imunes ao tributo.

Dessa forma, o relator observou que, se o produto – resultado do processo de industrialização de insumos tributados na entrada – é imune, o industrial tem direito ao creditamento. Porém, se o produto não deriva do processo de industrialização de insumos tributados, sua saída, ainda que desonerada, não faz jus ao creditamento de IPI.

Nas palavras do ministro, o direito ao creditamento “não se aperfeiçoa porque não houve submissão ao processo de industrialização, e não simplesmente porque o produto encontra-se sob a rubrica NT na Tipi”, detalhou.

“Para efeito de creditamento, a disciplina de tributação na saída do estabelecimento industrial é absolutamente irrelevante, com idêntico resultado para produto isento, sujeito à alíquota zero ou imune (independentemente da distinção da natureza jurídica de cada qual), exigindo-se, unicamente, que o insumo adquirido (e tributado) seja submetido ao processo de industrialização”, concluiu Marco Aurélio Bellizze.