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Segunda Seção fixa tese sobre resolução de compra de imóvel garantida por alienação fiduciária

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.095), estabeleceu que a resolução, por falta de pagamento, do contrato de compra de imóvel com garantia de alienação fiduciária – devidamente registrado em cartório e desde que o devedor tenha sido constituído em mora – deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se assim a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

22/12/2022

Com a fixação da tese, podem voltar a tramitar todos os processos sobre a mesma questão jurídica que estavam suspensos à espera do julgamento do repetitivo. O precedente qualificado deverá ser observado pelos tribunais de todo o país na análise de casos idênticos.

Lei 9.514/1997 definiu procedimento a ser seguido pelo credor

O ministro Marco Buzzi, relator do recurso repetitivo, comentou que o CDC não estabeleceu um procedimento específico para a retomada do bem pelo credor fiduciário, tampouco inviabilizou que o adquirente (devedor fiduciante) pudesse desistir do ajuste ou promover a resilição do contrato.

Já a Lei 9.514/1997, segundo o magistrado, delineou todo o procedimento que deve ser seguido, principalmente pelo credor fiduciário, para a resolução do contrato em caso de inadimplemento do devedor, ressalvando a este o direito de ser devidamente constituído em mora, realizar a purgação da mora, ser notificado dos leilões e, após a venda do bem, receber o valor que eventualmente tenha sobrado – no qual se inclui a indenização de benfeitorias –, depois de deduzidas a dívida e as despesas.

“Esse procedimento especial não colide com os princípios trazidos no artigo 53 do CDC, porquanto, além de se tratar de lei posterior e específica na regulamentação da matéria, o parágrafo 4º do artigo 27 da Lei 9.514/1997, expressamente, prevê a transferência ao devedor dos valores que, advindos do leilão do bem imóvel, vierem a exceder o montante da dívida, não havendo se falar, portanto, em perda de todas as prestações adimplidas em favor do credor fiduciário” – afirmou o relator.

Requisitos próprios da Lei 9.514/1997 devem estar presentes

Marco Buzzi ressaltou que, para se afastar a aplicação do CDC na hipótese de resolução do contrato de compra de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, deve ser verificada a presença de requisitos próprios da lei especial (Lei 9.514/1997): registro do contrato no cartório de imóveis, inadimplemento do devedor e sua constituição em mora.

De acordo com o ministro, a tese fixada no julgamento não abarca situações das quais estejam ausentes esses três requisitos.

O relator também apontou que, não havendo falta de pagamento – ou havendo, mas se o credor não tiver constituído o devedor em mora –, a solução do contrato não seguirá o rito especial da Lei 9.514/1997, podendo ocorrer com base no Código Civil (artigo 472 e seguintes) ou no CDC (artigo 53), se aplicável, dependendo das características das partes por ocasião da contratação.

REsp 1.891.498.

Fonte: STJ

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Repetitivo afasta improbidade em contratação de servidor temporário sem concurso quando autorizada por lei local

RECURSO REPETITIVO

13/06/2022

​No julgamento no Tema 1.108, sob o rito dos recursos repetitivos, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que “a contratação de servidores públicos temporários sem concurso público, mas baseada em legislação local, por si só, não configura a improbidade administrativa prevista no artigo 11 da Lei 8.429/1992, por estar ausente o elemento subjetivo (dolo) necessário para a configuração do ato de improbidade violador dos princípios da administração pública”.

O relator, ministro Gurgel de Faria, lembrou que, em razão dos princípios a que está submetida a administração pública (artigo 37 da Constituição Federal), o legislador ordinário quis impedir o ajuizamento de ações temerárias, evitando, além de eventuais perseguições políticas e do descrédito social de atos legítimos, a punição de agentes públicos inexperientes, inábeis ou que fizeram uma má opção política na prática de atos administrativos, sem má-fé ou intenção de lesar o erário ou de enriquecimento.

“Essa intenção foi reforçada pelo pacífico posicionamento jurisprudencial do STJ, segundo o qual não se pode confundir improbidade com simples ilegalidade, porquanto a improbidade é ilegalidade tipificada e qualificada pelo elemento subjetivo da conduta do agente, sendo indispensável para sua caracterização o dolo, para a tipificação das práticas descritas nos artigos 9º e 11 da Lei 8.429/1992, ou que, pelo menos, seja essa conduta eivada de culpa grave”, disse.

O relator destacou que o ministro do Supremo Tribunal Federal (STF) Alexandre de Moraes também entende que a Lei de Improbidade Administrativa afastou “a responsabilização objetiva do servidor público, pois a finalidade da lei é responsabilizar e punir o administrador desonesto, que, deliberadamente, pratique condutas direcionadas à corrupção”.

Necessidade de aferir a intenção desonesta do agente de violar o bem jurídico tutelado

Gurgel de Faria observou que esse entendimento recebeu tratamento especial – e mais restritivo – na recente alteração da Lei 8.429/1992 pela Lei 14.230/2021, que estabeleceu o dolo específico como requisito para a caracterização do ato de improbidade administrativa, sendo necessário aferir a especial intenção desonesta do agente de violar o bem jurídico tutelado.

De acordo com a jurisprudência do tribunal, ressaltou, a contratação de servidores temporários sem concurso, baseada em legislação local, afasta a caracterização do dolo genérico para a configuração de improbidade administrativa que atenta contra os princípios da administração pública.

REsp 1.926.832.

REsp 1930054

REsp 1913638

Fonte: STJ

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Base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, define Primeira Seção

RECURSO REPETITIVO

09/03/2022

​Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Com a definição do precedente qualificado, poderão voltar a tramitar os processos que discutem o mesmo tema e que haviam sido suspensos em todo o país até o julgamento do recurso repetitivo.

Valor de mercado do imóvel pode sofrer oscilações

As questões foram analisadas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) no âmbito de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR). No entendimento do TJSP, o ITBI poderia ter como base de cálculo o valor do negócio ou o valor venal para fins de IPTU – o que fosse maior.

Relator do recurso do Município de São Paulo, o ministro Gurgel de Faria explicou que, segundo o artigo 38 do CTN, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos; e o artigo 35 do CTN define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel.

“No que tange à base de cálculo, a expressão ‘valor venal’ contida no artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias”, afirmou o magistrado.

Segundo ele, embora seja possível delimitar um valor médio dos imóveis no mercado, a avaliação de cada bem negociado pode sofrer oscilações positivas ou negativas, a depender de circunstâncias específicas – as quais também afetam a alienação em hasta pública, pois são consideradas pelo arrematante.

IPTU é calculado com base em previsão genérica de valores

O ministro apontou que, no IPTU, tributa-se a propriedade, lançando-se de ofício o imposto com base em uma planta genérica de valores aprovada pelo Poder Legislativo local, o qual considera aspectos mais amplos e objetivos, como a localização e a metragem do imóvel.

No caso do ITBI – argumentou –, a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente determinado, afetado também por fatores como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor, motivo pelo qual o lançamento desse imposto ocorre, como regra, por meio da declaração do contribuinte, ressalvado ao fisco o direito de revisar a quantia declarada, mediante procedimento administrativo que garanta o exercício do contraditório e da ampla defesa.

“Cumpre salientar que a planta genérica de valores é estabelecida por lei em sentido estrito, para fins exclusivos de apuração da base de cálculo do IPTU, não podendo ser utilizada como critério objetivo para estabelecer a base de cálculo de outro tributo, o qual, pelo princípio da estrita legalidade, depende de lei específica”, complementou o relator.

Declaração do contribuinte tem presunção de boa-fé

Em relação à possibilidade de adoção de valor venal previamente estipulado pelo fisco, Gurgel de Faria explicou que, ao adotar esse mecanismo, a administração tributária estaria fazendo o lançamento de ofício do ITBI, vinculando-o indevidamente a critérios escolhidos de maneira unilateral – os quais apenas mostrariam um valor médio de mercado, tendo em vista que despreza as particularidades do imóvel e da transação que devem constar da declaração prestada pelo contribuinte, que possui presunção de boa-fé.

Ainda de acordo com o magistrado, a adoção do valor prévio como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI resultaria na inversão do ônus da prova em desfavor do contribuinte, procedimento que viola o disposto no artigo 148 do CTN.

“Nesse panorama, verifica-se que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado e, como esse valor não é absoluto, mas relativo, pode sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que realizada a transação e da motivação dos negociantes”, concluiu o ministro.

REsp 1.937.821.

Fonte: STJ

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