A recente Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Emenda Constitucional nº 132/2023, trouxe profundas mudanças para quem vive de aluguel, ou mesmo dele receba renda complementar. Já a partir de Jan/2026, a locação de imóveis poderá ser tributada pelo novo IVA dual (CBS + IBS), com alíquotas que podem chegar a 27% sobre a receita bruta dos aluguéis. Este artigo explica em detalhes os critérios da nova Lei e apresenta um quadro comparativo prático com simulações de impacto financeiro antes e depois da reforma.

28.08.2025

A Reforma Tributária, consolidada pela EC nº 132/2023 e regulamentada pela LC nº 214/2025, trouxe uma das mudanças mais sensíveis para o mercado imobiliário: a inclusão da locação de imóveis na base de incidência dos novos tributos sobre consumo (CBS + IBS).

Até então, pessoas físicas que alugavam imóveis se sujeitavam apenas ao Imposto de Renda (IRPF).

A partir de Janeiro/2026, certas locações estarão sujeitas também ao IVA dual, desde que cumpram um dos critérios a seguir:

Critério 1 (requisitos cumulativos, a serem avaliados no ano-calendário anterior):

Possuir mais de 3 imóveis alugados;

Receber uma receita bruta anual superior a R$ 240.000,00.

Critério 2 (requisito único, a ser avaliado no ano-calendário corrente)

auferir renda brutal de aluguel superior a R$ 288.000,00, independente do número de imóveis (margem de 20% a mais, sobre o critério anterior).
Redutor (a lei prevê um redutor no cálculo do imposto, que será de 70% sobre o valor bruto dos aluguéis recebidos, em qualquer dos dois cenários acima)

Diz a lei que “as alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70% (setenta por cento)”, cf.§ unicoo o do artigo26111 1 da Lei Complementar 214 4444444444444/25.

É importante destacar, quanto ao primeiro critério, que apenas “auferir” a renda legalmente estabelecida (ou seja, receber R$ 240.000,00 dentro do ano-calendário anterior), não faz incidir a nova alíquota.

Semelhantemente, se a renda de aluguéis vier de apenas um ou dois imóveis (ainda que atingido o valor acima), também não haverá incidência do imposto.

Conforme exemplos a seguir:

Caso 1 – Dentro da margem (não tributado pelo novo regime)

1 imóvel alugado (ano-calendário anterior);

Receita anual de R$ 250.000,00.

Caso 2 – Acima da margem (tributado pelo novo regime – atentar para o redutor de alíquota)

3 imóveis alugados (ano-calendário anterior);

Receita anual de R$ 250.000,00.

Impactos possíveis da nova realidade para os proprietários.

Afetação no Preço dos Aluguéis (a médio e longo prazo);
Possível busca dos proprietários pela revisão de seus contratos de locação, vigentes e anteriores a 2026;
Necessidade de remodelar os contratos de locação para novas e futuras locações;
Necessidade de planejamento patrimonial e tributário, a fim de reavaliar o modelo mais vantajoso de negócio para os proprietários/locadores.
O que fazer?

Planejamento tributário: avaliar a conveniência de manter a tributação em pessoa física ou constituir pessoa jurídica (holding).

Revisão contratual: possibilidade de repasse de encargos tributários em cláusulas específicas, dentro dos limites legais.

Monitoramento anual: acompanhamento das receitas e guarda de documentos comprobatórios.

Diagnóstico patrimonial: estudo antecipado para mitigação de impactos e tomada de decisões preventivas.

Conclusão
A tributação sobre aluguéis de imóveis é um dos pontos mais relevantes da reforma. Pequenos e médios investidores devem compreender as novas regras, avaliar riscos e adotar medidas legalmente possíveis para mitigar os impactos financeiros já a partir de agora.

*Por Marcos Popielysrko – Advogado, Especialista em Direito dos Negócios Imobiliários

Fonte: JusBrasil