A lei proíbe exigir mais de uma garantia na assinatura de um contrato de aluguel. Essa restrição, todavia, não impede o locador de reter os bens do inquilino inadimplente para cobrar a dívida — medida conhecida como penhor legal —, mesmo que o pacto já tenha um fiador ou caução.
24 de março de 2026
Com base neste entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou o recurso especial de uma locatária e manteve a validade do penhor legal instituído por uma locadora, mesmo com a existência prévia de fiança no contrato.
O caso foi tratado em uma ação de homologação de penhor legal ajuizada pela administradora de um shopping de Maceió contra uma loja de joias que funcionava no local. Diante da falta de pagamento dos aluguéis e de outros encargos, além da demora na devolução das chaves, a locadora apropriou-se dos produtos e equipamentos que guarneciam a loja. O objetivo da medida era garantir o pagamento da dívida por meio do penhor legal.
O penhor legal é um mecanismo previsto no Código Civil que funciona como uma forma de autotutela privada do credor. Ele permite que o dono do imóvel assuma a posse dos bens móveis do inquilino devedor que estão no local para assegurar o pagamento de uma dívida preexistente. Essa medida de urgência é garantida pela lei, independentemente da vontade das partes ou do que está escrito no contrato, e aplica-se sempre que há inadimplência e perigo na demora do recebimento dos valores do aluguel.
O juízo de primeira instância julgou o pedido do shopping improcedente. O magistrado avaliou que o bloqueio dos bens apenas seria legítimo em contratos que não tivessem qualquer outra modalidade de garantia prévia. A empresa autora apelou ao Tribunal de Justiça de Alagoas, que reformou a sentença e autorizou a retenção de parte dos itens.
Inconformados, os inquilinos recorreram ao STJ. Os recorrentes argumentaram que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) proíbe a cumulação de garantias no mesmo pacto, o que impediria a coexistência da fiança e do penhor legal. A administradora pediu a manutenção do acórdão.
Autonomia e proteção legal
Ao analisar o recurso, o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, rejeitou os argumentos dos locatários e explicou as diferenças entre a proibição da lei locatícia e o direito de retenção de bens. O magistrado apontou que o artigo 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato restringe a liberdade de negociação apenas para evitar abusos no momento da assinatura do contrato, limitando a exigência de garantias convencionais.
“A primeira trata de hipótese de restrição da liberdade contratual do locador, impedindo-o de exigir, no momento da formalização do pacto, a apresentação de mais de uma das garantias previstas taxativamente na lei”, observou o relator.
Por outro lado, o julgador destacou que o penhor legal, previsto no artigo 1.467, inciso II, do Código Civil, tem uma natureza jurídica completamente distinta. Trata-se de um direito real de garantia que surge excepcionalmente para assegurar a cobrança quando há perigo na demora do recebimento.
“O segundo versa sobre direito cujo nascimento independe da vontade das partes, consistente na possibilidade do exercício da autotutela privada do locador no caso específico de perigo na demora no recebimento do seu crédito, permitindo-lhe apropriar-se de determinados bens do locatário que guarneçam o imóvel com o propósito de vinculá-los ao pagamento da dívida preexistente e não adimplida”, ressaltou o magistrado.
A corte definiu que os dois institutos têm origens e finalidades diversas e, portanto, são compatíveis. A regra de retenção pelo locador é aplicada exclusivamente como reação ao inadimplemento, não configurando uma quebra da restrição da lei de locações.
“Nesse contexto, a previsão de garantia contratual elencada no rol do art. 37 da Lei nº 8.245/1991 não obsta o exercício do referido direito de autotutela privada, porquanto não há impedimento jurídico ao exercício deste último ainda que haja garantia contratual válida no pacto locatício”, concluiu o ministro.
REsp 2.233.511
Fonte: Conjur