Ainda que um imóvel esteja submetido ao regime de afetação, o Código de Defesa do Consumidor deverá prevalecer sobre a Lei do Distrato quando for caracterizada uma relação de consumo. Assim, a retenção de valores por uma incorporadora em caso de desistência da compra de imóvel deverá respeitar o limite máximo de 25% do montante pago.
CDC dita as regras
23 de janeiro de 2026
Com base nesse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça acolheu um recurso especial para reduzir a multa aplicada por uma incorporadora de São Paulo e limitar a retenção a 25% dos valores pagos pela compradora.
Incorporadoras podem reter o máximo de 25% em casos de desistência da compra do imóvel, decide 3ª Turma do STJ
A situação envolve a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel celebrado sob a vigência da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). A incorporadora aplicou a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos, percentual permitido pela legislação específica para empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação. A consumidora, porém, recorreu ao Judiciário alegando que a penalidade era abusiva.
A disputa judicial girou em torno do conflito aparente entre a lei específica e a legislação consumerista. A empresa defendia a validade da retenção de 50%, sustentando que o contrato seguia estritamente a Lei 13.786/2018 e o artigo 67-A da Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964)
A autora da ação recorreu ao tribunal superior sustentando violação aos artigos 51 e 53 do CDC. O argumento central era de que, independentemente da previsão na lei imobiliária, a relação jurídica era de consumo, o que deveria afastar as cláusulas que estabeleceram desvantagem exagerada.
A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, acolheu a tese da consumidora. Ela consolidou o entendimento de que a Lei do Distrato não se sobrepõe aos princípios do CDC e destacou que os descontos legais são aplicáveis, mas encontram um teto intransponível na proteção contra o enriquecimento sem causa.
“Quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição”, escreveu a ministra.
“A mensagem do STJ é clara: ainda que a legislação especial preveja percentual maior, não se pode relativizar a proteção do consumidor”, disse o advogado Antonio Carlos Tessitore, que representou a consumidora na ação.
Divergência
Conforme informado em reportagem da revista eletrônica Consultor Jurídico, a 3ª e a 4ª Turmas de Direito Privado do STJ têm divergido sobre o percentual a ser adotado por incorporadoras na retenção de valores prevista na desistência da compra de imóveis.
Enquanto a 3ª Turma firmou o entendimento que limita o percentual a 25% quando houver relação de consumo, independentemente de o imóvel estar sob o regime de afetação, a 4ª Turma defende a legalidade da retenção de 50% do valor investido somente para contratos que estejam submetidos ao patrimônio de afetação. O entendimento desse colegiado se fundamenta na Lei de Incorporações, que traz regras mais rigorosas para a desistência do negócio.
REsp 2.207.712