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5 de março de 2021

Shopping deve prestar contas de despesas condominiais e fundo de promoção e propaganda a agência de viagens locatária no local. Decisão é do juiz de Direito Luiz Gustavo de Oliveira Martins Pereira, da 8ª vara Cível de Guarulhos por entender que é evidente a obrigação da administradora em prestar contas tendo em vista a relação jurídica entre as partes.

(Imagem: StockSnap)
Magistrado entendeu que é evidente a obrigação da administradora em prestar contas tendo em vista a relação jurídica entre as partes.

A agência de viagens alegou que celebrou contrato de locação no shopping com prazo de vigência contratual de 60 meses. Além do locatício foi pactuado, à época, encargos comuns, despesas condominiais e fundo de promoção e propaganda.

Segundo a agência, apesar de ter solicitado informações diversas vezes, a administração central do shopping nunca realizou as prestações de contas e em decorrência das políticas adotadas em razão da pandemia, surgiram ainda mais dúvidas acerca dos valores de condomínio e fundo de promoções.

Ao analisar o caso, o magistrado ressaltou que é incontroversa a relação jurídica entre as partes e, dessa forma, é evidente a obrigação da administradora em prestar contas do período de locação.

“A ação tem por objeto encargos comuns, despesas condominiais e fundo de promoção e propaganda, bem como critério de rateio de despesas. O dever de prestar contas decorre da natureza do contrato entabulado. Não há dever de apresentar contas referente a outras lojas instaladas no empreendimento.”

Dessa forma, julgou o pedido procedente da agência de viagens e condenou o shopping a prestar contas à loja.

  • Processo: 1036110-90.2020.8.26.0224
  • Fonte: TJSP

Juiz entendeu que adesão se deu para alavancar negócio, mas promessa de construção não foi cumprida.

Administradora de shopping center deve ressarcir lojista por não construir empreendimento previsto em contrato de adesão. A decisão é do juiz de Direito Swarai Cervone de Oliveira, da 36ª vara Cível de SP.

Consta nos autos que o lojista firmou, com a administradora, dois contratos. O primeiro era um contrato de locação de uma loja, localizada na área externa ao empreendimento que seria construído para ser um shopping center. Já o segundo era um contrato de adesão ao espaço de uso comercial do shopping center.

A loja funcionou por quatro anos no local alugado. No entanto, o shopping do qual ela faria parte – ainda que externamente – não foi construído, e o termo de adesão foi rescindido quatro anos após a promessa de construção do local. Em razão disso, o lojista ingressou na Justiça contra a administradora, requerendo o ressarcimento do valor de R$ 86 mil pago pelo uso do empreendimento que não foi feito.

Ao analisar o caso, o juiz Swarai Cervone de Oliveira considerou que a loja, mesmo localizada na parte externa do shopping, com abertura para a calçada, “utilizaria das vantagens de estar instalada em um empreendimento típico de shopping”.

O magistrado levou em conta que, quando um lojista instala seu comércio em um shopping ou empreendimento, “não busca apenas aquele espaço da loja, mas também aproveitar o ambiente como um todo para alavancar o seu próprio negócio”.

“A existência de segurança, de outras lojas com apelo comercial diverso atrai uma clientela que não seria atraída para aquela mesma loja se ela estivesse localizada sozinha. Os lojistas do shopping alinham os seus interesses para atrair mais clientes, sendo que assim todos são beneficiados.”

Ao entender que, no caso, o autor pagou o valor do contrato de adesão acreditando que se beneficiaria de toda a estrutura construída, o magistrado julgou o pedido procedente, a fim de que a administradora devolva o valor de R$ 86 mil pago pela adesão ao empreendimento.

Processo: 1104272-29.2017.8.26.0100

Fonte: TJSP

Com base no princípio da equidade e nas normas previstas pelo artigo 413 do Código Civil, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que havia adotado a proporcionalidade matemática para reduzir cláusula penal por devolução antecipada de loja localizada em shopping center.

Para o colegiado, a necessidade de equilíbrio dos efeitos da inexecução contratual entre as partes e as peculiaridades do shopping – que depende do funcionamento regular de suas lojas para sucesso do empreendimento – justificam a adoção da equidade na redução da cláusula penal pelo descumprimento do contrato.

“As consequências econômicas da inexecução perpetrada pelos locatários podem ter proporções muito maiores, o que justifica uma redução mais comedida do valor pactuado a título de cláusula penal. Assim, em vez de seis aluguéis, penso ser razoável a cobrança de quatro, com os consectários legais”, apontou o relator do recurso do shopping, ministro Luis Felipe Salomão.

O contrato estabelecido entre o shopping e a locatária previa que, no caso de devolução da loja antes do término do prazo de 36 meses de locação, a locatária deveria pagar multa compensatória equivalente a seis meses de aluguéis. No caso analisado, a devolução ocorreu após 14 meses de locação, ou seja, 22 meses antes do encerramento do contrato.

Da imutabilidade à equidade

Em primeira instância, o juiz condenou a locatária ao pagamento da cláusula penal em seu valor integral, mas o TJSP utilizou critério proporcional de cumprimento do contrato para reduzir a multa para 2,34 aluguéis.

Em análise do recurso especial do shopping, o ministro Luis Felipe Salomão explicou que a cláusula penal constitui pacto por meio do qual as partes determinam previamente uma sanção de natureza civil – cujo objetivo é garantir o cumprimento da obrigação principal –, além de estipular perdas e danos em caso de inadimplemento parcial ou total do dever assumido.

O ministro também apontou que as disposições do artigo 413 do Código Civil de 2002 representaram a superação do princípio da imutabilidade absoluta da pena estabelecida livremente entre as partes, em favor da prevalência do princípio da equidade – um efeito do paradigma da ética nos negócios jurídicos. À luz desse princípio, explicou o ministro, o juiz deve verificar, em cada caso, se há a necessidade de redução da cláusula penal.

Porém, nas hipóteses de incidência do artigo 413 do CC/02, Salomão ressaltou que a redução judicial da cláusula penal deve observar o critério da equidade, que não se confunde com a imposição de proporcionalidade matemática.

Consequências econômicas

No caso concreto, o ministro também destacou que a existência de lojas desocupadas em um shopping center prejudica o sucesso de todo o empreendimento comercial, com a possibilidade de consequências econômicas em virtude de inexecução dos contratos locatícios.

Por esses motivos, o relator concluiu pela necessidade de reforma do acórdão do TJSP, que adotou o critério da proporcionalidade e restringiu a análise ao período remanescente de contrato.

“É que, a meu ver, no contexto dos autos – devolução de loja localizada em shopping center antes do decurso do prazo de 36 meses para a conclusão do contrato de locação, cumprido o lapso de 14 meses –, a redução da cláusula penal para quatro aluguéis revela-se mais condizente com o critério da equidade, dadas as peculiaridades do caso concreto”, concluiu o ministro ao reformar o acórdão do TJSP.

REsp 1353927

Fonte: STJ

Um shopping, em Porto Alegre, terá que indenizar um cliente que teve seu carro danificado enquanto permaneceu estacionado no estabelecimento. Os Juízes de Direito da 3ª Turma Recursal Cível do Rio Grande do Sul negaram recurso à empresa e mantiveram a indenização de R$ 1.900,00 ao proprietário do veículo.

Caso

O autor apresentou provas que atestaram a veracidade de que o seu veículo teria sido danificado dentro do estacionamento do shopping, conforme nota fiscal, fotografias e depoimento de testemunhas.

Na Justiça, a empresa não comprovou que o veículo já estava danificado ao entrar no estacionamento. Assim, no 1º Juizado Especial Cível, o shopping foi condenado ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 1.900,00 ao proprietário do veículo.

Recurso

O relator do caso, Juiz de Direito Cléber Augusto Tonial, negou provimento ao recurso interposto pelo shopping. O magistrado ressaltou que a responsabilidade da empresa pelos danos provocados ao consumidor é objetiva e já se encontra pacificada na Súmula 130 do Superior Tribunal de Justiça, que refere: A empresa responde, perante o cliente, pela reparação de dano ou furto de veículo, ocorridos em seu estacionamento.

Os Juízes de Direito Lusmary Fátima Turelly da Silveira e Régis Montenegro Barbosa acompanharam o voto do relator, mantendo a indenização.

Processo nº 71005560990

Fonte: TJRS