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Quarta Turma não admite uso da ação possessória para retomada de imóvel alugado

​O instrumento processual adequado para que o proprietário retome a posse direta de imóvel alugado é a ação de despejo, nos termos do artigo 5º da Lei 8.245/1991 (Lei de Locação), não servindo para esse objetivo o ajuizamento de ação possessória.

09 de Maio de 2023

​O instrumento processual adequado para que o proprietário retome a posse direta de imóvel alugado é a ação de despejo, nos termos do artigo 5º da Lei 8.245/1991 (Lei de Locação), não servindo para esse objetivo o ajuizamento de ação possessória.

O entendimento foi reafirmado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), segundo o qual a ação possessória seria cabível para que os possuidores indiretos – no caso, os herdeiros do proprietário falecido – reivindicassem a retomada do imóvel locado.

De acordo com os autos, após a morte de seu pai, um dos herdeiros avisou à locatária que não tinha mais interesse no aluguel, e solicitou a desocupação. Entretanto, a locatária se recusou a sair do imóvel, alegando que o teria comprado do proprietário anterior. 

Ao confirmar a sentença que determinou a reintegração de posse, o TJSP considerou que, tendo sido demonstrada a relação locatícia no imóvel transmitido aos herdeiros no momento da morte do pai (princípio da saisine), estava comprovada a posse indireta do autor da ação sobre o imóvel.

Apesar de considerar que, no caso, o procedimento adequado seria o da ação de despejo, o TJSP seguiu o princípio mihi factum, dabo tibi ius (“dá-me os fatos que lhe darei o direito”), concluindo que o juiz de primeiro grau agiu corretamente ao analisar o pedido de reintegração de posse.

Ações possessórias e de despejo têm natureza e fundamentos distintos

Relator do recurso da locatária no STJ, o ministro Antônio Carlos Ferreira comentou que o Código de Processo Civil, em seu artigo 554, prevê a fungibilidade (ou seja, a possibilidade de se aceitar um meio processual juridicamente inadequado) para os diferentes tipos de ação possessória: a reintegração de posse (no caso de esbulho), a manutenção de posse (na hipótese de turbação) e o interdito proibitório (em razão de ameaça à posse).

Por outro lado, observou, a ação de despejo prevê uma relação locatícia subjacente, da qual derivam os direitos e os deveres do locador e do locatário – sendo possível comprovar, a partir dessa relação, uma situação de posse indevida.

“Embora o pedido da reintegração de posse e da ação de despejo seja a posse legítima do bem imóvel, trata-se de pretensões judiciais com natureza e fundamento jurídico distintos, pois, enquanto a primeira baseia-se na situação fática possessória da coisa, a segunda se fundamenta em prévia relação contratual locatícia, regida por norma especial, o que, consequentemente, impossibilita sua fungibilidade”, completou.

Desocupação para uso próprio tem procedimentos específicos na Lei de Locação

No caso analisado, segundo o relator, o término do contrato de locação ocorreu em razão da necessidade de retomada do imóvel para moradia, contexto em que a Lei 8.245/1991 prevê procedimentos específicos para a desocupação, bem como sanções – até criminais – se o proprietário não utilizar o bem com a finalidade alegada.

“Ao se permitir o ajuizamento de ação possessória em substituição da ação de despejo, nega-se vigência ao conjunto de regras especiais da Lei de Locação, tais como prazos, penalidades e garantias processuais”, concluiu o ministro ao dar provimento ao recurso especial e julgar improcedente a ação de reintegração de posse. 

Fonte: STJ

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Proprietário deve indenizar por rescisão antecipada e imotivada de aluguel

20/04/2022

Inquilino teve que desocupar imóvel 20 dias após locação.

    A Vara do Juizado Especial Cível de Santa Fé do Sul condenou proprietário a indenizar locatário por rescisão antecipada de contrato de aluguel.  A reparação por danos morais foi fixada em R$ 10 mil, além de multa de R$ 2.558 a título de compensação pelas despesas.

    Consta dos autos que, apenas 21 dias depois de firmar contrato de um ano de aluguel, o locador foi surpreendido com uma notificação determinando a desocupação do imóvel. O inquilino foi informado que, caso não o fizesse no prazo de 30 dias, seria ajuizada ação para retomada do imóvel.

    Em sua decisão, o juiz Vinicius Nocetti Caparelli destacou que a lei veda expressamente rescisão contratual imotivada pelo locador. “No presente caso, sequer houve estipulação contratual de rescisão imotivada pelo locador. A multa rescisória paga, inclusive, foi fixada de forma unilateral pelos réus, na medida em que sequer houve estipulação no instrumento”, escreveu.

    “Depois de mudar-se, de acomodar-se, faltando cerca 15 dias para o fim de 2021, às vésperas do Natal e Réveillon, o requerente foi surpreendido com a exigência de desocupar o imóvel, sendo ainda essa exigência travestida de hipótese legalmente prevista e com teor intimidatório. Mais do que mero descumprimento contratual, mais do que inobservância da lei, houve falta de respeito, de empatia. Os transtornos decorrentes do ato perpetrado pelos réus, portanto, ultrapassam qualquer limite tolerável, de modo que a reparação por danos morais é viável no caso em espécie”, concluiu o magistrado.
    Cabe recurso da decisão.

    Processo nº 0000479-53.2022.8.26.0541

   Fonte: Comunicação Social TJSP –  imprensatj@tjsp.jus.br

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Partido pede ao STF aplicação do IPCA nos contratos de locação

PSD disse que o IGP-M deve ser substituído por índice que permita a recomposição das perdas inflacionárias, sem levar ao enriquecimento sem causa de locadores.

quinta-feira, 22 de julho de 2021

O PSD – Partido Social Democrático protocolou no STF a ADPF 869, na qual requer que seja determinada a aplicação do IPCA ao invés do IGP-M no reajuste dos contratos de locação residencial e comercial. A legenda também pede que as decisões judiciais que mantenham o IGP-M, mesmo quando previsto contratualmente, sejam declaradas inconstitucionais.

A ação foi distribuída ao ministro Alexandre de Moraes.

(Imagem: Freepik)

Partido quer que índice de reajuste aplicado nos contratos de locação seja o IPCA.

Na petição inicial, o partido salientou que o IGP-M acumulou alta de 32% em 12 meses, calculado até abril de 2021, e, em razão disso, parte considerável dos aluguéis, com reajuste previsto para maio de 2021, sofreram acréscimo nesse mesmo percentual.

No mesmo período de 12 meses, o IPCA, que reflete a inflação no Brasil, acumulou alta de 5,20%, discrepando acentuadamente do IGP-M.

“Com isso, parte considerável dos aluguéis foram reajustados em patamar bastante superior à inflação medida no período, contrastando com a dinâmica de preços afeta à grande maioria dos produtos disponíveis no mercado nacional.”

Segundo o PSD, os tribunais brasileiros, por meio de diversos precedentes, com base em interpretação inconstitucional dos artigos 317 do Código Civil e 18 da lei 8.245/91, vem determinando a preservação do IGP-M como critério de reajuste dos contratos de locação, a despeito dos impactos desproporcionais decorrentes da pandemia do coronavírus, produzindo alterações no valor das locações significamente superiores às que decorreriam da recomposição inflacionária, medida pelo IPCA.

“No atual contexto, o IGP-M deve ser substituído por índice que permita a recomposição das perdas inflacionárias, sem levar ao enriquecimento sem causa de locadores, como é o caso do IPCA. É notável a necessidade de provimentos dotados de generalidade e abstratividade, como os editados pelo STF no exercício do controle objetivo de constitucionalidade, pois aptos a oferecer solução com a amplitude global que convém ao momento presente.”

  • Processo: ADPF 869
  • Fonte: STF
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