Empresas contribuirão com cota para moradia

Os empreendimentos imobiliários da cidade de São Paulo, com mais de 20 mil metros quadrados de área construída, terão que destinar 10% dessa área para a chamada Habitação de Interesse Social (HIS), cujo objetivo é atender famílias com renda de até seis salários mínimos. A medida, denominada de cota de solidariedade, é uma inovação introduzida no país pelo plano diretor do município de São Paulo, cujo conteúdo, que está Lei nº 16.050, foi publicado em agosto no Diário Oficial.

A Secretaria de Desenvolvimento Urbano do Município informa que a cota se insere no cumprimento da função social da propriedade, prevista no artigo 5º da Constituição Federal, e tem por fim a construção de moradias populares. Pela nova legislação, as empreiteiras obrigadas a contribuir com a cota terão uma contrapartida. O empreendimento poderá beneficiar-se de um acréscimo de 10% na área computável, obtida mediante o pagamento de uma espécie de taxa. A norma também apresenta algumas alternativas à destinação de parte do terreno para as moradias populares, como a doação de área localizada em outro lugar ou o depósito do valor equivalente para o Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb).

Segundo advogados da área imobiliária, além de gerar uma eventual despesa extra às empresas, o que poderá ser repassado aos consumidores, a lei evidencia um choque entre o direito à propriedade e a determinação de atender a função social. A interpretação da medida, porém, é divergente entre especialistas.

O advogado Pedro Bicudo avalia que a obrigação de contribuição com uma cota ofende o direito de propriedade, também previsto na Constituição, por impor uma restrição ao uso desse bem. “Com a obrigação de um destino social, há a obrigação de a pessoa fazer algo com parte de sua propriedade que ela não necessariamente queria fazer”, afirma.

Nesse contexto, o advogado Alexandre Clápis critica a inversão de papéis decorrente da criação da cota. “O Estado está transmitindo uma obrigação que é dele, a de moradia”, afirma. Ele também acredita que a medida poderá afetar o resultado financeiro dos empreendimentos.

O presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), Claudio Bernardes, entende, porém, que a compensação dos 10% extra de área computável impediria o questionamento da cota chegasse à Justiça a partir da argumentação relativa ao direito à propriedade. “É uma regra administrativa que não causa prejuízo, então não viola o direito de propriedade”, diz. Ele afirma que, se a cota causasse impacto financeiro às empresas do setor, isso teria que ser repassado aos compradores. “O prejudicado seria quem compra”.

Marcelo Tapai defende que não há objeção constitucional à cota de solidariedade. “Hoje se fala muito de função social da propriedade, inclusive se sobrepondo ao direito a propriedade quando, por exemplo, não posso deixar um imóvel parado por muito tempo, subutilizado, porque a prefeitura pode se apropriar para moradia social”, diz. Para o advogado, a cota de solidariedade é uma forma que a prefeitura encontrou para garantir a moradia popular.

Já o secretário de Desenvolvimento Urbano de São Paulo, Fernando de Mello Franco, afirma que a medida não afetará os negócios imobiliários, pois o setor teria capacidade de absorver isso. “Pode ser que o mercado saiba inclusive operar com lucro”, diz.

De acordo com o secretário, 20 mil metros quadrados de área construída computável equivalem a 40 mil metros quadrados de área construída (a área contabilizada pela município não inclui sacadas, por exemplo), o que equivale a construções do porte dos grandes shopping centers da cidade, na comparação do secretário. “A porcentagem de empreendimentos com esse tamanho é pequena”, afirma.

No ano passado, de um total de 271 empreendimentos, 13 tiveram área útil maior do que 20 mil metros quadrados (4,79% do total), segundo a prefeitura. Em 2012, eles representaram 7,69% do total.

Fonte: VALOR ECONÔMICO – LEGISLAÇÃO & TRIBUTOS

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